Huisvesting is een fundamenteel recht. De onderwerping ervan aan de marktwetten belemmert evenwel in hoge mate de toegang voor de minderbedeelden.

In ons productiesysteem van het begin van de 21e eeuw is een woning niet alleen een goed dat een levensnoodzakelijke behoefte vervult en het onderwerp van een grondwettelijk recht, maar tevens een waar. De productie ervan is hoofdzakelijk in handen van privé-ondernemingen en het zijn ook zij die op basis van hun perceptie van de woningmarkt de prijs bepalen. Een markt waar vraag en aanbod spelen, waar ‘consumenten’ en producenten van woningen met diametraal tegengestelde belangen elkaar ontmoeten. Een markt die, in tegenstelling tot wat je zou verwachten van een neoklassieke economische theorie, geen evenwicht schept maar een eeuwige crisis genereert. Een markt die de sociale ongelijkheid in stand houdt en vergroot en waarvan de werking voor almaar meer gezinnen leidt tot onwaardige levensomstandigheden. Brussel is een frappant voorbeeld.

De markt en de ‘eeuwigdurende crisis’

Of het nu gaat om huurwoningen of koopwoningen, onder het kapitalisme gebeurt de ruil op de markt. Op de vastgoedmarkt heeft elke actor — individu of onderneming — er belang bij zoveel mogelijk inkomsten te halen uit zijn goed (gebouw, bouwgrond, woning), ongeacht of het gebeurt via de huur- of de verkoopprijs. Wanneer meerdere kopers (of meerdere huurders) met elkaar concurreren is het gewoonlijk de hoogste bieder, de kandidaat met de hoogste koopkracht, die aan het langste eind trekt en het recht verwerft om de woning te betrekken. Het gevolg is dat de prijzen op een krappe markt aangepast worden aan de koopkracht van de potentiële beter gegoede kopers, en die prijzen zijn te hoog voor gezinnen die het minder breed hebben. In Brussel zijn de prijzen tussen 2000 en 2010 verdubbeld en sindsdien blijven ze almaar stijgen. Die prijsstijging is niet gekoppeld aan een algemene stijging van de inkomens van de bevolking (zie Grafiek 1), maar veeleer met de toenemende aanwezigheid op de markt van een zeer koopkrachtige fractie van de bevolking die concurreert met de andere gezinnen voor de aankoop of de huur van de beschikbare woningen.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt een half miljoen woningen waarvan ongeveer de helft wordt bewoond door de eigenaar, de andere helft door huurders. Slechts 7 % ontsnapt volledig aan de concurrentie, en dat zijn de sociale woningen. De Belgische woningsector is dus onderworpen aan de principes van de markteconomie. Dit veronderstelt — ook al wordt het nooit zo gezegd en doet een heel arsenaal van politieke beleidsregels het tegenovergestelde denken — dat de toekenning van woningen aan gezinnen wordt overgelaten aan de werking van een op concurrentie gebaseerde markt.

In Brussel zijn de aankoopprijzen van woningen verdubbeld tussen 2000 en 2010.

De woningcrisis is niet te wijten aan schaarste. Het gaat veeleer om een crisis in de betaalbare woningen. Veel gezinnen worden dan ook voor de keuze gesteld: een inadequate woning (slecht gelegen, ongeschikt, niet comfortabel of onhygiënisch) of het spenderen van een veel te hoog aandeel van hun inkomen aan huisvesting tot zelfs het aangaan van schulden of het uitstellen van andere uitgaven. In Brussel gaat een groot deel van het gezinsinkomen naar huisvesting, vaak ten nadele van andere levensnoodzakelijke uitgaven zoals gezondheidszorg¹; ook maken de gezinnen almaar meer schulden voor courante uitgaven (waaronder huisvesting).²

Daarnaast werd al in 2001 één op drie woningen ongeschikt bevonden voor de bewoners.Wayens, « Territorialité et quartiers: Mise en place et (re-)production de la mosaïque urbaine » , dans: L. Maufroy (dir.), Bruxelles (dans) vingt ans, Agence de développement territorial, 2009, en ligne.[/note] In die periode woonden vier kinderen op tien in een overbevolkte woning.³ Je mag er niet aan denken hoe het er nu aan toegaat, na vijftien jaar van prijsverhogingen …

Uit meerdere elementen blijkt dat er in Brussel een almaar koopkrachtigere vraag is naar woningen. Het aantal buitenlandse EU-burgers, vooral uit Frankrijk, neemt toe. Een deel daarvan heeft een hoge koopkracht. Dat zou een gedeeltelijke verklaring zijn voor de prijsstijgingen van de bestaande woningen en zou ook de bouw van dure woningen stimuleren. Sinds het einde van de jaren negentig stellen onderzoekers een gelijktijdige toename vast van “de bouw van privéwoningen voor de gegoede klanten (buitenlands kaderpersoneel bijv.)” en “de koopkrachtige vraag van jonge gezinnen uit de middenklasse die zich in de stad willen vestigen”.⁴ Doordat de markt niet gereguleerd is, komt de woningprijs overeen met wat het meest opbrengt en moeten de Brusselaars met een bescheiden inkomen concurreren met de gezinnen die over een hoge koopkracht beschikken.

Het gebrek aan betaalbare woningen maakt structureel deel uit van de markteconomie. Die markt op zich werkt de ongelijkheid in de hand: wij wonen niet volgens onze behoeften maar volgens onze koopkracht. Bovendien neemt bij prijsstijgingen de ongelijkheid toe tussen huurders en verhuurders die al oververtegenwoordigd zijn in de meest begunstigde sociale categorieën⁵: voor de gezinnen met een laag inkomen is de droom zelf eigenaar te worden van een woning almaar meer een valse droom.

De voorbije jaren ging de Brusselse regering de crisis vooral te lijf door ‘meer woningen te bouwen’. Door de explosieve groei van de bevolking bekijkt een reeks actoren de woningcrisis vanuit de schaarste en schuiven dus ‘meer woningen bouwen’ als oplossing naar voren. Maar wie gaat die bijkomende woningen bouwen? Uiteraard was de privésector meteen voor die optie te vinden. De ondernemingen zijn dan ook de eerste belanghebbenden: de voorbije jaren hebben zij ongeveer drie kwart van de nieuwbouw voor hun rekening genomen.⁶

Een bouwpromotor, hoe werkt dat?

Onder het kapitalisme is de woningbouw vooral het werk van bouwondernemingen (de ‘aannemers’). Zij zijn evenwel niet de eigenaars van het kapitaal dat in het productieproces wordt geïnvesteerd. Die functie wordt vervuld door de ‘bouwpromotor’. Bouwpromotoren zijn in dit systeem van fundamenteel belang: zij nemen het initiatief voor een nieuw project, staan in voor de prefinanciering, verzamelen het nodige kapitaal voor de investeringen, coördineren de productie en leggen de prijs vast van het eindproduct; de meest invloedrijke onder hen bemoeien zich ook met het woonbeleid en de stadsplanning. De ondernemingen die deze rol vervullen zijn niet allemaal officieel of enkel actief in vastgoedpromotie.

In Brussel wordt de meerderheid van de woningen geproduceerd door ondernemingen die ook actief zijn of geweest zijn in andere economische sectoren. Op die manier komt de circulatie van kapitaal tussen verschillende productiesferen tot stand. De kapitalisten beslissen in functie van de respectievelijke winstmarges die in die verschillende sectoren kunnen gerealiseerd worden. Bouwpromotie trekt veel ondernemingen aan die van elders komen, vooral wanneer de vastgoedprijzen stijgen. De Brusselse bouwpromotoren komen uit allerhande sectoren van activiteiten (baggerwerken, bouw, bank en verzekeringen, financiële consultancy …); er zijn er ook veel die met buitenlands kapitaal — vooral Frans en Nederlands — werken (en belonen).⁷

Die bouwpromotor, meestal een onderneming dus, zoekt de bouwgrond, verzamelt het kapitaal, laat het werk uitvoeren door een aannemer en verkoopt vervolgens de woningen. Vooraf maakt hij een ‘achterwaartse’ berekening om uit te maken of het project haalbaar is. Hij begint zijn berekening bij de prijs die de hij hoopt te krijgen voor de woningen. Van die prijs, die bepalend is voor de opbrengst van heel de operatie, trekt hij de kosten af voor de bouw, voor een reeks bijkomende kosten (het honorarium van de architect, de aansluitingskosten enzovoort) en ook nog de minimum winstmarge die hij wil bekomen, dat wil zeggen de minimum toelaatbare winstmarge voor zijn kapitaal. Het resultaat van die aftrekking is het maximumbedrag dat hij mag besteden aan de aankoop van het bouwterrein. De verkoper van de grond van zijn kant zal verkopen aan de meestbiedende, dat wil zeggen aan de bouwpromotor die het hoogste zakencijfer in het verschiet stelt. Die concurrentie en de zoektocht naar de hoogste winstmarges duwen de prijzen en de dichtheid (het aantal woningen per m2²bouwterrein) continu omhoog. Dat verklaart eveneens waarom bouwpromotoren doorgaans vragende partij zijn om kleinere woningen te bouwen en almaar hogere torens neer te poten dan het reglement voorziet.

De woningcrisis is niet te wijten aan schaarste. Het gaat veeleer om een ‘ crisis in de betaalbare woningen’.

Uit deze ‘achterwaartse’ berekeningswijze kunnen we afleiden dat de waarde van de bouwgrond gewoonlijk bepaald wordt door het meest winstgevende gebruik dat er zal van gemaakt worden. Dat gebruik wordt bepaald door de sociale verdeling van de ruimte, dat wil zeggen de verdeling van de ruimte onder de verschillende sociale klassen in de stad: in een dure wijk met een zeer koopkrachtige bevolking is de grond zeer duur omdat de woningen aan een hoge prijs verkocht kunnen worden. De mogelijkheden zijn ook beperkt door de reglementering: de stedenbouwkundige regels (in het bijzonder voor de hoogte van de gebouwen) en de bestemming van de grond (hier kantoren, daar woningen). Die bestemmingen zijn niet allemaal even waardevol: bouwgrond voor kantoren zal in het algemeen duurder uitvallen. Een bouwvergunning voor meerdere verdiepingen of een verandering in de bestemming zal leiden tot prijsverhogingen, een waardevermeerdering van de bouwgrond die de eigenaar zal kunnen recupereren. Zo verdienden enkele speculatoren een stevige duit aan het laatste Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP) dat de bouw van woningen toeliet op grond die aanvankelijk was gereserveerd voor industrieel gebruik. Als de grondprijs wordt vastgelegd op het hoogst mogelijke winstgevende niveau van potentiële activiteit kan er niet meer gebouwd worden op een ‘lager’ gebruiksniveau: in een wijk waar luxewoningen mogen gebouwd worden, zal de grondprijs het potentiële gebruik weerspiegelen en de bouw van minder luxueuze of sociale woningen financieel onmogelijk maken.

Door zijn economische activiteit moet de bouwpromotor voortdurend de sociale verdeling van de stedenbouwkundige ruimte ‘actualiseren’. Het verband tussen die twee heeft een dubbele betekenis: de ruimtelijke ordening, door haar geschiedenis sociaal gestructureerd en gefragmenteerd, gaat zich vanwege de geografie van de vastgoedprijzen aan hem opdringen en hem verplichten. Dat bouwpromotoren essentieel zijn voor de reproductie van de sociale ruimtelijke ordening komt vooral door processen waarvan zij zeker niet alle elementen in de hand hebben.

Daaruit volgt dat een promotor, ook al zou hij goedkope woningen willen bouwen en daarvoor zijn winstmarge tot het ‘laagst mogelijke peil’ beperken, niet in staat is onder een bepaald prijsniveau te werken. Want de bouwkosten (die al maximaal gedrukt zijn door de concurrentie tussen de aannemers) en de bouwgrondprijs werden vastgelegd op basis van het meest winstgevende gebruik. Veel promotoren en waarnemers zijn het erover eens dat het in de huidige omstandigheden in Brussel moeilijk is woningen te bouwen onder de 2.700€/m2², terwijl 1.500 €/m2² het maximum is dat een doorsnee Brussels gezin zich kan veroorloven. Dit toont aan hoe groot het probleem is van de betaalbaarheid van woningen en dat het verre van een voorbijgaande crisis is. Het is inherent aan ons productiesysteem van woningen. Hieruit blijkt eveneens de omvang van de ‘crisis’ die nog moet komen, als je weet dat de Brusselse regering de oplossing voor de woningnood in de hoofdstad vooral zoekt in de bouw van woningen door privéondernemingen.

In een wijk waar men luxewoningen mag bouwen, maakt de evolutie van de grondprijs een goedkopere of sociale huisvesting financieel onmogelijk.

Nu al wordt de meerderheid van de woningen door privé-ondernemingen gebouwd en legt de regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de oplossing expliciet bij diezelfde ondernemingen. De sociale woningbouw beantwoordt hoegenaamd niet aan de behoeften, en de regering legt de lat almaar lager.⁸ De gewestregering werkte in 2014 haar strategie uit en wat blijkt? Dat ze in de eerste plaats in zee wil gaan met de privé. De vraag die ze zich vandaag stelt is niet ‘hoe woningen bouwen?’ maar ‘hoe kunnen we de bouw van woningen door privéondernemingen aanmoedigen?’ Van de 42.000 bijkomende woningen die volgens het nieuwe Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO) noodzakelijk zijn, wordt de bouw voor 80 % toegewezen aan de privésector. Voor de ontwikkeling van nieuwe wijken op grote stukken openbare bouwgrond wil de regering samenwerken met de privé.⁹ De vastgoedbeurzen kunnen dan ook rekenen op de aanwezigheid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: MIPIM in Cannes en Realty in Brussel, georganiseerd door UPSI (de lobby van bouwpromotoren). Daar kan de regering speciale projecten aanbieden (en soms verkopen) aan mogelijke geldschieters en meer algemeen het imago van een stad of een deel van de stad aanprijzen als een (rendabele) investeringszone.

Onroerende meerwaarde en gentrificatie

Die dubbele concurrentie — tussen de promotoren voor de bouwgrond en tussen de bewoners voor de woningen — leidt tot slechte huisvesting, discriminatie en armoede. Maar dat is niet alles, want ook al is de sociale verdeling van de ruimte ‘het werk van’ (onder andere) vastgoedpromotoren, ze kan door hen ook ‘veranderd’ worden. Met een vastgoedproject kan een bouwpromotor ofwel zich voegen naar de bestaande sociale verdeling ofwel proberen die min of meer te wijzigen. Als hij op een bepaald bouwterrein woningen voorziet van dezelfde prijsklasse als in de aanpalende wijken, dan doet hij niet meer dan de positie van de wijk consolideren. Mikt hij daarentegen op een hogere verkoopprijs omdat hij rekent op de komst van koopkrachtigere bewoners, dan werkt hij mee aan een verandering in die sociale verdeling. De productiekosten blijven zo goed als ongewijzigd, maar hij is bereid een hogere prijs te betalen voor de bouwgrond.

Het verschil tussen de aankoopprijs van de bouwgrond, conform de bestaande sociale verdeling, en de prijs die overeenstemt met een ‘hoger’ gebruik in de rentabiliteitshiërarchie, wordt de waardevermeerdering van de bouwgrond genoemd.¹⁰ Een van de bronnen van de waardevermeerdering van de bouwgrond is de wijziging in de standing van een wijk. Dat is typisch het geval wanneer volkswijken worden ‘veroverd’ door de middenklasse of de hogere klasse en evenwijdig daarmee de prijzen van de woningen de hoogte ingaan. Dat betekent dat gentrificatie¹¹ het gevolg is van de waardevermeerdering van de bouwgrond en de samenwerking tussen de verkoper van de bouwgrond en de bouwpromotor. Die waardevermeerdering kan volledig gerecupereerd worden door de eigenaar als hij goed geïnformeerd is en de concurrentie tussen de kopers kan laten spelen. Ze kan ook volledig gerecupereerd worden door de bouwpromotor of tussen hem en de eigenaar van de bouwgrond verdeeld worden.

Het realiseren van een waardevermeerdering van de bouwgrond is geen vereiste voor de rentabiliteit van een vastgoedproject. De woningen kunnen bijvoorbeeld verkocht worden aan een prijs die op zich voldoende winst genereert, en het is mogelijk dat een project rendabel is zonder enige waardevermeerdering van de bouwgrond (dat wil zeggen dat zelfs een deel van de door de bouwvakkers gerealiseerde meerwaarde volstaat voor een aanvaardbare winstmarge). Maar als een waardevermeerdering van de bouwgrond, hoe klein ook, mogelijk is, dan dwingt de economische logica de bouwpromotor ertoe die ook te realiseren. De eventuele waardevermeerdering komt dan bovenop de ‘normale’ winst. De waardevermeerdering van de bouwgrond en de ‘normale’ winst worden gecombineerd in verscheidene verhoudingen om de totale winst van de bouwpromotor te vormen. In een zone waar de woningen worden verkocht tegen een prijs die op zich onvoldoende winst genereert, moet de waardevermeerdering van de grond dit compenseren en dus aanzienlijker zijn. Kapitaal vloeit dus enkel naar minderwaardige wijken als de waardevermeerdering van de bouwgrond een zeker niveau haalt.

Het Belgisch huisvestingsbeleid werkte de aanhankelijkheid aan de individuele eigendom in de hand wat elk project van uitstap of regulering bemoeilijkt.

De bouwpromotor, die in zijn berekening mikt op het meest lucratieve gebruik van het bouwterrein, zal de hoogst mogelijke prijs voorstellen aan de verkoper van de grond. Als de verkoper de concurrentie kan laten spelen is dat in principe de prijs die hij zal vragen. Voor de bouwpromotor die aan die prijs koopt, is van dan af een minder winstgevend gebruik onmogelijk: doordat hij de bouwgrond aan die prijs gekocht heeft, moet hij produceren tegen een zo hoog mogelijke prijs en met een zo hoog mogelijke dichtheid. Dit is zeer fundamenteel want het verklaart hoe elke mogelijke evolutie (economisch, technisch en wettelijk) van een deel van de stedelijke bouwgrond naar het meest rendabele gebruik ervan ook effectief zal gebeuren. En in het verlengde daarvan: alleen door huisvesting los te koppelen van de markt, kan gentrificatie worden tegengegaan.

Smeerolie voor de wielen van de markt

Voor de overheid is de productie van woningen een belangrijke economische maar ook politieke uitdaging. Ook de vaak aangehaalde band tussen het promoten van eigendom en de mate waarin de bevolking deelneemt aan de markteconomie, vormt een politieke uitdaging. De politieke verklaringen over huisvesting zijn vaak ideologisch geïnspireerd. In Brussel bijvoorbeeld verklaarde Guy Vanhengel, toenmalig minister van Financiën, in 2006¹² dat “de regering het onmogelijke doet om de Brusselaars aan te zetten om eigenaar te worden van hun woning en dat moet de wens van ons allemaal zijn. Je zou kunnen zeggen dat wij de Brusselaars ‘aanmoedigen tot volkskapitalisme’”

Zo is het Belgische huisvestingsbeleid vanaf het begin veeleer gericht geweest op steun aan de vraag naar woningen (met koopoptie) dan op het aanbod. De eerste regeringsmaatregelen op het einde van de 19e eeuw moedigden al de toegang tot eigendom aan voor de werkers. Dit stond in schril contrast met het standpunt van bepaalde socialisten, die voorstander waren van de massaproductie van sociale woningen en andere vormen van collectieve eigendom, en ervan beschuldigd werden “de werkende bevolking te willen concentreren in steden en kazernewoningen om het klassenbewustzijn te versterken”.¹³ Massale privé-eigendom, zoals de christendemocraten promootten, stond (volgens de regering) “garant voor een zekere sociale stabiliteit die de concurrentie tussen de ondernemingen beschermt”¹⁴ en moest de werkers kennis laten maken met de weldaden van een leven, gericht op “gezonde familiale bezigheden”. Die promotie van de privé-eigendom is de belangrijkste pijler gebleven van het huisvestingsbeleid, dat tegelijk een individualistisch begrip van de bevrediging van de woonbehoeften verspreidde onder de bevolking. De oorzaak van de Belgische ‘baksteen in de maag’ moeten we dan ook niet ver zoeken.

Gedurende heel de 20e eeuw bleef de overheid bij de groeiende middenklasse en een gedeelte van de arbeidersklasse de aanschaf van een gezinswoning aanprijzen; geleidelijk namen alle partijen de standpunten van de christendemocraten en liberalen over. De vraag naar goedkope woningen bleef echter onbeantwoord, zelfs wanneer de bouwsector piekte¹⁵ en ondanks de bouw van sociale woningen door de overheid, die een deel van die vraag opslorpte.

Vandaag bestaan er verschillende subsidies die de aankoop van een woning vergemakkelijken. Het best bekend is de ‘woonbonus’: tot 2015 kreeg al wie geld leende om een woning te kopen belastingvermindering voor de duur van de lening, wat voor de overheid een enorm verlies betekende. Daarnaast waren er de uitgaven voor de promotie van privé-eigendom voor gezinnen: vermindering van de verplichte belastingen bij aankoop, hypothecaire leningen tegen een gereduceerd tarief, subsidies aan bouwpromotoren voor de bouw van woningen, diverse premies voor de eigenaars. Zelfs als we abstractie maken van alle onkosten die gepaard gaan met de ‘woonbonus’ en alle begrotings- en belastingsuitgaven samentellen, bedraagt de overheidssteun in Brussel zo’n 150 miljoen euro per jaar.¹⁶ Sociale woningen en betaalbare woningen voor gezinnen met een laag inkomen, die nochtans de belangrijkste slachtoffers zijn van de prijsstijgingen, moeten het met heel wat minder subsidies doen.¹⁷ Vergeet hierbij niet dat het huidige productieniveau van sociale woningen verwaarloosbaar is in vergelijking met de behoeften: 44.000 gezinnen staan op de wachtlijst van de gewestelijke maatschappij voor sociale woningen.

En dat is niet het enige gevolg van het tekort aan steun voor sociale huisvesting. Het huisvestingsbeleid, dat vooral de privé-eigendom ondersteunt, leidt tot allerlei problemen. Eerst en vooral doordat het de midden- en hogere klassen bevoordeelt, enerzijds door de toekenningscriteria voor steun — vooral fiscale aftrekbaarheid¹⁸ — en anderzijds doordat die steun niet toegankelijk is voor gezinnen die zelfs mét hulp niet in staat zijn eigendom te verwerven.

Dit beleid heeft ook nog een aantal perverse gevolgen. Eén daarvan is dat het de stijging van de vastgoedprijzen aanmoedigt. Die prijsstijging is niet alleen contraproductief voor de steun zelf maar leidt op zich tot sociale ongelijkheid. Belangrijker nog: als de overheid tussenkomt op de markt van koopwoningen zal die steun op min of meer korte termijn toegeëigend worden door de individuele kopers/verkopers onder de vorm van een waardevermeerdering van het vastgoed, zonder een duurzame impact op de betaalbaarheid van woningen.

Het is duidelijk dat een beleid voor de aankoop van woningen, gericht op overheidssteun, en dus op de koopkrachtige vraag, in het voordeel is van de producenten van woningen, vermits het tegelijk een hoog niveau van activiteit en hogere prijzen mogelijk maakt. Beroepsverenigingen van producenten pleiten dan ook voor een voortzetting van dit beleid.

Subsidiëring van bouwpromotoren

Even resumeren: de productie van woningen is hoofdzakelijk het werk van privé-ondernemingen die zo hun winstmarges kunnen maximaliseren. Het principe dat de producenten door de jacht naar winst een sociaal en economisch efficiënte stad zouden moeten creëren, wordt in de feiten door de overheid opgegeven. In het bijzonder wat betreft de productie van woningen heeft de overheid niet de ambitie zelf een groot deel van de vraag naar woningen in te lossen. Ook daar gaat ze ervan uit dat de privéproducenten door hun zucht naar winst op die vraag zullen inspelen.

In dat kader lijkt het gewestelijk huisvestingsbeleid een samenraapsel van overheidsinspanningen ten voordele van die privéproductie, of beter gezegd: voldoende rendabele privéproductie. Deze ‘steun aan de rentabiliteit’ wordt op verschillende manieren gerealiseerd. Ten eerste door de overheidsfinanciering van collectieve infrastructuren en voorzieningen die gepaard gaan met dergelijke grote woningprojecten. Ten tweede doordat de overheid zorgt voor een voldoende koopkrachtige vraag, ofwel door de koopkracht van de al aanwezige gezinnen te vergroten (door het verstrekken van hypothecaire leningen, het Woningfonds, belastingvermindering, premies), ofwel door meer koopkrachtige gezinnen aan te trekken in wijken waar ze niet in de meerderheid zijn (marketing, renovatie van wijken).

Zoals hierboven gezegd neemt die steun aan de rentabiliteit ook de vorm aan van subsidies aan de ondernemingen. Immers, als ‘meer woningen bouwen’ een van de oplossingen is voor de crisis maar die bouw (bijna) volledig wordt overgelaten aan een sector die niet goedkoop kan produceren, komen we terecht in een impasse: in Brussel ziet de gewestregering zich ‘verplicht’ die sector fors te subsidiëren opdat op zijn minst een deel van de productie ten goede zou komen aan de Brusselaars. En hier komt de publiek-private pamenwerking (PPS) op de proppen: de overheid subsidieert de bouwpromotoren — die zo verzekerd zijn van voldoende winstmarges — die in ruil woningen moeten aanbieden tegen een geplafonneerde prijs. Dit systeem, dat al gesmeerd loopt voor woningen voor de middenklasse, wil de overheid nu ook doorvoeren voor woningen voor gezinnen met een lager inkomen. In feite komt die samenwerking tussen de overheid en de privésector erop neer dat de waardevermeerdering van de wederverkopers van bouwgrond en de winstmarges van de bouwpromotoren gefinancierd worden met belastinggeld (van zowel huurders als eigenaars).

Sociaal huisvestingsbeleid = beleid van sociale huisvesting

De concurrentie voor woningen leidt tot sociale ongelijkheid. Het bestaan zelf van de grondrente en de kapitalistische productie van woningen leidt tot een continue en zo groot mogelijke aderlating van het inkomen van de gezinnen. Dat weegt ook op de overheidsbegroting want de overheid is een rechtstreekse en onrechtstreekse leverancier van inkomen uit arbeid, vervangingsinkomens en uitkeringen ‘voor de minstbedeelden’. Op die manier financiert de collectiviteit gedeeltelijk de groeiende kloof tussen wat de gezinnen kunnen betalen voor huisvesting en wat de tandem promotie/vastgoedeigendom van hen eist.

Hoe kan zo’n systeem, dat de meerderheid benadeelt, blijven bestaan? De collectieve mobilisatie rond de kwestie van de huisvesting is zwak terwijl het toch gaat om de belangrijkste verbruikspost in het gezinsinkomen. Dat komt doordat de woningkwestie — met dank aan het beleid van de ‘baksteen in de maag’ — niet als een collectief probleem maar veeleer individueel wordt aangevoeld en deel uitmaakt van de ambitie om de sociale ladder te beklimmen via het ‘woonparcours’. Die individualisering is sterker dan in de wereld van de arbeid waar de dimensie van klassenconflicten (iets) meer evident is. Mede door het Belgisch huisvestingsbeleid is men zich ook heel erg gaan hechten aan het idee van individuele eigendom, en daarop botst dan ook elke mogelijke uitstap uit of regulering van de markt.

Het huidige huisvestingsbeleid in Brussel lijkt wanhopig te zoeken naar een manier om aan deze onontkoombare realiteit te ontkomen: de privésector levert woningen die de meerderheid van de Brusselaars zich niet kan veroorloven. Zolang de overheid de bouwgrond niet beter controleert en massaal sociale woningen bouwt, zal dit beleid niet meer zijn dan wat duur (voor de bewoners), inefficiënt en almaar ongeloofwaardiger gepruts.

Een voorbeeld van dat (meest recente) gepruts is het ‘rooster van indicatieve huurprijzen’, dat eigenaars en huurders moet informeren over de ‘ideale’ huurprijs voor elke woning. Met dat rooster wil de overheid eigenaars aanmoedigen zich aan die prijzen te houden. Naast het feit dat het een illusie is aan elke woning een objectieve waarde toe te kennen en zelfs te veronderstellen dat dit rooster ooit bindend wordt, houdt dit een mogelijk pervers en zeer verontrustend gevaar in. Als de huurprijzen niet geplafonneerd worden, zal het rooster die eigenaars die nu nog relatief lage prijzen hanteren, stimuleren om zich — geheel wettelijk — op één lijn te stellen met de indicatieve huurprijzen. Zo riskeert de gewestregering de stijging van de huurprijzen verder aan te zwengelen. Met dat soort maatregelen zit de duivel in de (technische) details en kunnen we hier echt spreken van gepruts.

Het bestaan van een belangrijke reserve van sociale woningen is de enige echte verdediging tegen discriminatie waarvan vooral de bevolking met een migratieachtergrond, werklozen, kroostrijke gezinnen of eenoudergezinnen het slachtoffer zijn. Want wanneer de krappe markt de eigenaars zelf laat bepalen aan wie ze hun woningen zullen aanbieden, kan geen enkele wet, hoe goedbedoeld ook, hun beletten te discrimineren — de wet gebiedt hun enkel dit discreet te doen.

1. Observatoire de la santé et du social, 2009. Baromètre social. Rapport sur l’état de la pauvreté. On-line.
2. Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH), « Bruxelles ignore tout de “ ses ” locataires… Et surtout des plus pauvres ! » communiqué, 2015, en ligne.
3. Logements où il manque au moins une chambre, le nombre de chambres nécessaires étant calculé sur base de la composition des ménages (selon les normes du logement social). Source: Enquête socio-économique 2001, SPF Économie — DG Statistique.
4. J.-M. Decroly et M. Van Criekingen, Le Plan de développement international de Bruxelles (PDI): Promesses de développements immobiliers et d’inégalités croissantes? Brussels Studies, 25, 2009, en ligne
5. P. De Decker, « Jammed between housing and property rights: Belgian private renting in perspective » , European Journal of Housing Policy, 1-1, 2001.
6. Volgens cijfers van het Observatoire des Permis Logement, Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
7. Voor de gedetailleerde analyse zie: A. Romainville, 2015. La production capitaliste des logements. Thèse ULB, on- line.
8. Tussen 2000 en 2014 zijn niet meer dan ongeveer 1.350 sociale woningen gebouwd (Bron: RBDH), veel minder dan aangekondigd door de opeenvolgende gewestregeringen (zij hadden voor 2005 3.500 sociale woningen vooropgesteld en voor 2014 3.000).
9. Déclaration de Politique Régionale, 2014.
10. Lees in dit verband A. Lipietz, 1974. Le tribut foncier urbain, Maspéro; C.Topalov, 1974. Les promoteurs immobiliers, uitg. La Haye-Mouton.
11. Gentrificatie is het proces van opwaardering van een buurt of stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied, het aantrekken van kapitaalkrachtige nieuwe bewoners/gebruikers en de daarmee gepaard gaande verdrijving van de lagere klassen uit het stadsdeel.
12. Plenaire sessie van het Brussels parlement, 10 februari.
13. D. Lamalle, La politique du logement en Belgique, uitg. Victoires.
14. O. Dubois, 2002. “ Stratégie des acteurs de la construction résidentielle neuve et caractéristique des espaces bâtis en Belgique ”, Belgeo, 4.
15. E. Buys, 1992. An Economic History of Residential Building in Belgium between 1890 and 1961, Leuven University Press.
16. In het Brussels Gewest is de woonbonus vervangen door een verhoogde aftrek van de registratierechten die het Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat schat op ongeveer 90 miljoen € per jaar (De omvorming van de vastgoedbelasting in Brussel. Een vergiftigd geschenk, Art. 23, n°61.). Hier moet nog de renovatiepremie bijgerekend worden (ongeveer 10 miljoen € per jaar in 2011-2014) en ook de subsidies voor de bouwpromotoren, die toegekend worden via Citydev (ongeveer 19 miljoen) en het grootste deel van de uitgaven toegestaan door het Woonfonds.
17. Voor de periode 2011-2014 werd 134 miljoen toegekend aan sociale woningen en 22 miljoen aan het beleid “ ten voordele van de minstbedeelden ” (o.a. Sociale Vastgoedagentschappen). Bron: Begroting van de uitgaven van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest – vereffeningskredieten vóór aanpassingen.
18. Zie N. Bernard en V. Lemaire, op. cit.; C. Valenduc, 2008. “ Les incitations fiscales en faveur du logement ”, Les échos du logement, 2, on-line; A. Romainville, 2010. À qui profitent les aides à l’acquisition de logements à Bruxelles? Brussels Studies, on-line.