De overheid kan uitmaken of het recht op huisvesting al dan niet voorrang krijgt op het recht op privé-eigendom, en in het bijzonder op opbrengsteigendom.

De financiële crisis van 2008 riep tegelijk vragen op over de acties van de banken en hoe het recht op huisvesting wordt beheerd in een kapitalistische samenleving, maar ook over de verwevenheid tussen financiën en ons dagelijks leven. Het toonde aan dat er niet één grote internationale financiële wereld (en haar traders) aan de ene kant staat en gewone mensen aan de andere, maar dat de twee, ondanks onszelf, onlosmakelijk verbonden zijn. Als gevolg daarvan hebben de acties van financiers directe en schadelijke gevolgen voor ons leven – vooral dat van de meest achtergestelden.

Dit is geen nieuw onderwerp. De huizenmarkt is vanouds gekoppeld aan de bankensector. Maar tegelijkertijd hebben nieuwe spelers onlangs de markt betreden en zijn ze begonnen te investeren in onze steden, in Brussel, Charleroi en Antwerpen. Ze investeren er grote bedragen of leggen zich toe op bepaalde ‘segmenten’ van de markt, zoals studentenhuisvesting, gedeelde accommodatie, bejaardentehuizen of gemeubileerde toeristische accommodatie. Om de komst van deze nieuwe spelers en de ontwikkeling van deze nieuwe praktijken te begrijpen en hun impact aan de kaak te stellen, spreken we over het algemeen van de financialisering van de huisvesting.

De verschillende vormen van financialisering van huisvesting

Historisch gezien was individuele eigendom, die de basis vormt van het huisvestingsbeleid in België en andere kapitalistische economieën, afhankelijk van de bankensector via hypothecaire leningen. Op enkele uitzonderingen na sluiten mensen die een huis willen (en kunnen) kopen om in te wonen een lening af bij een bank. Deze leningen worden op een aantal manieren ondersteund door de overheid: belastingverlagingen, premies, overheidsgaranties op afgesloten leningen en zelfs overheidsleningen via woningfondsen. Voor de banken vertegenwoordigen deze hypotheken 90% van de leningen die aan het publiek worden verkocht, de rest zijn voornamelijk consumentenleningen of autoleasingen.

Hypothecaire leningen vormen dus ook een aanzienlijk deel van de kernactiviteiten van banken¹. Het is niet het meest winstgevende, maar het garandeert banken een stabiele klantenbasis. Op basis van deze leningen bouwen ze de ‘loyaliteit’ van hun klanten op, met leningen die twintig of vijfentwintig jaar lopen. Tijdens deze periode kunnen ze ook andere producten verkopen aan hun lenende klanten: verzekeringen, spaarrekeningen, effectenrekeningen en andere leningen. Hier hebben we het over het verband tussen de banksector en het individuele bezit of gebruik van een woning, met name over een huis beschikken om in te wonen, door een lening af te sluiten.

Sommige banken verkopen een deel van deze leningen aan investeerders in de vorm van financiële effecten. Deze praktijk, beter bekend als securitisatie, ontwikkelde zich vooral in het begin van de jaren 2000 en lag aan de basis van de financiële crisis². Ze wordt vandaag nog steeds gebruikt, ook al is het sindsdien bij wet geregeld (en dus gelegitimeerd).

De financialisering van huisvesting omvat ook investeringen door particuliere spelers die als hoofddoel hebben winst te maken, opnieuw door te lenen van banken of – voor de grootste investeerders – door geld op te halen op de financiële markten. Hier kan een onderscheid worden gemaakt tussen de productie van huisvesting enerzijds en de aankoop en het beheer van deze huisvesting anderzijds.

Aan de kant van de woningproductie zijn er de projectontwikkelaars. Wanneer er tientallen of zelfs honderden woningen worden gebouwd, zijn slechts een handvol zeer grote particuliere spelers in staat om het geld bij elkaar te krijgen dat nodig is om de grond te kopen en de bouw te financieren. In België zijn dat Besix, Immobel, CFE-BPI-BPC en Atenor³. De rol van de ontwikkelaar bestaat eruit een stuk grond of een gebouw te verwerven, een bouwvergunning te verkrijgen, het vastgoed (woningen, kantoren, winkels) te (her)ontwikkelen en dat vervolgens door te verkopen. Ontwikkelaars komen en gaan en laten gebouwen achter. Om deze productie te financieren wenden ze zich tot de financiële markten, tot investeerders. Ze verkopen nieuwe aandelen (eenheden van kapitaal, verkocht aan beleggers aan wie ze dividenden beloven) en/of obligaties (eenheden van schuld, die leningen zijn voor een periode van een paar jaar met rente, coupon genoemd). Hierdoor hebben ze toegang tot in de tientallen of zelfs honderden miljoenen aan kapitaal. Dit geld is afkomstig van institutionele beleggers waaronder beleggingsfondsen, banken, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen – de zogenaamde institutionele beleggers⁴.

Het bedrijfsmodel van deze vastgoedgiganten is afhankelijk van de toegang tot deze enorme hoeveelheden kapitaal, en hun activiteiten, hun marketing, en de manier waarop ze produceren en verkopen zijn hierrond georganiseerd. Een bezoek aan de ‘investeerders’-paginas van hun websites laat dit duidelijk zien. Neem bijvoorbeeld Immobel, waarvan de pagina opent met het volgende citaat van de uitvoerend voorzitter: “Onze aandeelhouders staan centraal in onze strategie en we streven ernaar hen regelmatig op de hoogte te houden van onze activiteiten en financiële resultaten.”

Er zijn ook andere spelers in de financialisering: beleggingsfondsen die zich in vastgoed specialiseren en heel veel woningen verwerven. Op deze manier “financieren” ze het eigendom en beheer van huisvesting, omdat dit eigendom direct overeenstemt met de logica van financiers. Ze proberen winst te halen uit het gebruik van het eigendom door hun inkomsten (huur) te maximaliseren en hun uitgaven (in het bijzonder onderhoudskosten van het eigendom) te minimaliseren. Deze categorie omvat financiële structuren zoals GVV’s – gereglementeerde vastgoedvennootschappen.

Deze GVVs zijn genoteerd op de Brusselse beurs en proberen op de markten fondsen te werven om de (snelle) groei van het aantal eigendommen dat ze bezitten te financieren. Het zijn vooral vermogende particulieren die in deze fondsen investeren⁵. Er zijn 17 GVV’s in België, elk met hun eigen specifiek investeringsgebied (logistieke magazijnen, winkelcentra, kantoren, “zorgaccommodatie” of rusthuizen enz.). Sommige hebben zich gespecialiseerd in huisvesting, zoals Home Invest Belgium, een GVV die al meer dan 2.500 woningen bezit en verhuurt en waarvan de ‘portefeuille’ sinds 2015 meer dan verdubbeld is.

Andere beleggingsfondsen die gespecialiseerd zijn in vastgoed zijn verbonden aan vermogensbeheergroepen of andere institutionele beleggers zoals verzekeringsmaatschappijen of banken (bijv. AG Real Estate of BNP Paribas Real Estate). Deze fondsen zijn nog niet erg actief in de huisvestingssector, maar ze raken steeds meer geïnteresseerd⁶. Ook hier zijn ze eigenaar van de gebouwen en maken ze winst door ze te verhuren aan de bewoners.

Al deze gefinancierde bedrijven, of ze nu betrokken zijn bij de productie, de aankoop of het beheer van woningen, fungeren als toegangspoorten voor het kapitaal – en zijn logica – in de stad.

Het plaatje zou onvolledig zijn als we een reeks nog recentere bedrijven weglaten die zich op specifieke niches in de huisvesting hebben geworpen. Zo zijn bijvoorbeeld de toeristische huursector, met Airbnb, en coliving, het gecommercialiseerd gemeenschappelijk wonen met minder bekende spelers, in volle ontwikkeling. Het bijzondere aan deze laatste is dat ze als tussenpersoon fungeren en verschillende eigendommen samenbrengen. Ze kopen huizen die ze vervolgens verhuren per kamer na het uitvoeren van kleine renovaties. Voor investeerders hebben tijdelijke verhuurders een dubbel voordeel. Ten eerste kunnen ze geld investeren met minder risico en minder werk: het zoeken naar vastgoed wordt uitbesteed aan particulieren of tussenpersonen die coliving aanbieden. Ten tweede vinden ze modieuze buurten waar directe investeringen de moeite waard zouden kunnen zijn, door te zien waar vraag en aanbod geconcentreerd zijn. Kortom, om een complexe markt ‘leesbaar’ maken zodat je weet waar je moet investeren.

Commercialisering, de basis van financialisering

Financialisering is een proces, een evolutie waarbij financiële spelers en marktlogica steeds meer aanwezig zijn in een bepaalde sector. Bedenk dat er zonder commercialisering geen financialisering kan zijn. Bijgevolg moeten we, als we de financialisering van huisvesting en de concentratie van (onroerend) eigendom willen bestrijden, de kern van het probleem aanpakken, namelijk dat huisvesting een goed is dat vermarkt kan worden in plaats van een fundamentele behoefte waaraan voor iedereen zou moeten voldaan worden.

In België is de financialisering van de huisvesting natuurlijk niet zo intens als in New York of Londen. Dat is een goede zaak, want ze leidt tot normen die grote delen van de bevolking uitsluiten, met prijsstijgingen, uitzettingen en verplaatsing van de bevolking tot gevolg. In Engeland, Berlijn en Oost-Europa bijvoorbeeld heeft de massale privatisering van grote volkshuisvestingswijken geleid tot massale investeringen in de aankoop van duizenden woningen, wat resulteert in een zeer hoge concentratie van privébezit.

De meeste Belgische woningen, inclusief huurwoningen, zijn eigendom van verhuurders die hun eigen woning bezitten, en een minderheid van hen bezit 2 of 3 extra woningen waarvan ze huur ontvangen. Financiers die honderden huizen bezitten, vertegenwoordigen slechts een klein percentage van het woningpark.⁷ Het woningpark, overwegend éénsgezinswoningen en individueel privébezit, werkt als een rem op de concentratie van vastgoedkapitaal – wat niet wil zeggen dat dit de beste oplossing is! Het socialiseren van huizenbezit zou efficiënter zijn. Echter, zelfs in België wordt de dynamiek van de markt, dus de bouw van nieuwe woningen of nieuwe vormen van woningbeheer, gestuurd door steeds grotere spelers met banden met de financiële wereld.

Hoewel deze dynamiek slechts een symptoom is van een wereldwijde trend in kapitaalinvesteringen en deels gefinancierd door internationale fondsen, hebben de spelers die betrokken zijn bij deze financialisering van huisvesting vaak sterke nationale wortels. Achter de grote vastgoedspelers die de Belgische markt domineren, staat altijd een groot Belgisch fortuin als eerste of zelfs enige aandeelhouder. CFE en Nextensia maken deel uit van de holding Ackermans & van Haaren, eigendom van de familie Bertrand, nummer 21 in de lijst van rijkste Belgische families. Immobel is eigendom van de familie Galle, nummer 113 in de lijst. Achter Besix staat de familie Beerlandt, nummer 192. Atenor maakt deel uit van de portefeuille van Frank Donck, nummer 261. Ghelamco is eigendom van de familie Gheysens, nummer 38, en Blaton van de familie met dezelfde naam, nummer 399.

Het beheer van de opeenvolgende financiële crises sinds 2008 biedt een verklaring voor deze toegenomen investering van kapitaal in onroerend goed. Om het wereldwijde bankensysteem te redden van een faillissement in 2008, en vervolgens om te reageren op de schuldencrises in Europa tussen 2011 en 2014, injecteerden overheden en openbare centrale banken honderden miljarden in het financiële systeem via de banken, in ruil voor het opkopen van hun rommelkredieten, of voor leningen tegen zeer lage tarieven. Hierdoor konden de markten – en degenen die er het meest van profiteren – degenen met kapitaal – blijven accumuleren.

Dit scenario herhaalde zich in 2020 na de Covid-19-epidemie, en in 2023 toen sommige Amerikaanse banken met risicovolle modellen de stijging van de rente niet aankonden. Alle financiële spelers – banken, verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en beleggingsfondsen – met daarachter de grote fortuinen, hebben enorm geprofiteerd van deze reddingsoperaties.

De opgestapelde miljarden overtollig kapitaal bleven afzetmarkten zoeken en werden geïnvesteerd. En dat is waar onroerend goed om de hoek komt kijken. Investeren in beton is dubbele vreugd voor financiële spelers: het wordt gezien als een veilige investering in tijden van economische instabiliteit, en als een bron van winst, door de verhuur of aankoop en de daaropvolgende doorverkoop van terreinen en gebouwen.

Dit is wat de marxistische geograaf David Harvey de spatial fix noemt: onroerend goed en steden in het algemeen dienen tot investeringsdomeinen voor overtollig kapitaal. Kapitaal vastleggen in grond, gebouwen of infrastructuur vermindert de onzekerheid voor kapitalisten en is een manier om overtollig kapitaal van de hand te doen dat elders geen winstgevende en veilige uitweg ziet. Gebouwen verdwijnen niet, ze zullen altijd een ruilwaarde hebben, zelfs in geval van crisis – al was het maar vanwege de waarde van de grond.

Kantoorvastgoed was lange tijd de favoriete sector, maar investeren in huisvesting is meer en meer in trek gekomen. De kantoormarkt is verzadigd en veel gebouwen staan leeg. Dit overaanbod wordt verscherpt door het toenemende telewerk, de voorkeur van grote bedrijven en administraties voor nieuwe, ‘energiezuinige’ gebouwen, die oudere gebouwen laat leegstaan, en de herstructurering van de banksector en grote instellingen zoals de Europese Unie in Brussel, waardoor de behoefte aan vastgoed is afgenomen. Wat huisvesting betreft, worden steden door de marktlogica geconfronteerd met steeds acutere problemen: inspelen op de demografische groei en de specifieke behoeften van verschillende categorieën huishoudens zijn bekommernissen van het beleid, die het antwoord op deze problemen toevertrouwt aan grote particuliere vastgoedbedrijven.

Dit betekent dat elke soort huisvesting een potentiële investering is, zelfs de “sociale”. Bank Degroof Petercam, een investeringsbank, en Piet Colruyt, neef van Jef en hoofd van de distributiegroep, richtten de SIR Inclusio op. Die investeert in woningbouw en verhuurt die aan publieke beheerders of sociale verhuurkantoren (SVK). En het verkoopt zichzelf aan investeerders en vermogende klanten door een “sociale” en winstgevende investering aan te bieden, met gegarandeerde dividenden – dividenden die worden gefinancierd door overheidsgeld en sociale huurders, omdat ze worden overgeheveld van de huur die bewoners betalen en de overheidssubsidies die sociale huisvesting en SVK financieren.

Bedenk dat er zonder commercialisering geen financialisering kan zijn.

Ook al is dit kapitalisme overwegend “Belgisch”, toch belet dit deze structuren niet om aanzienlijke fondsen te werven op de financiële markten, en dus ook buiten de landsgrenzen. Dit betekent dat hun investeringen moeten voldoen aan internationale normen voor onroerend goed. Maar wat zijn deze normen?

Financiële overwegingen dicteren het huisvestingmodel

Het doel van investeerders en projectontwikkelaars is om hun project zo snel mogelijk en met de hoogst mogelijke winst te verkopen of te verhuren. Om Raquel Rolnik, de voormalige speciale VN-rapporteur voor het recht op huisvesting, te parafraseren: vastgoed wordt gezien als “een garage met meerdere verdiepingen” voor kapitaal. Dit heeft een directe invloed op het vastgoedmodel en de locaties waarin investeerders zullen investeren.

Ten eerste zullen ze hun projecten willen verdichten, bijvoorbeeld door de voorkeur te geven aan de bouw van torens, omdat ze op die manier op hetzelfde stuk grond veel kapitaal kunnen investeren en veel winst kunnen maken bij wederverkoop of verhuur. Ten tweede, aangezien het investeerders zijn die over aanzienlijke middelen beschikken, zullen ze grote gebieden in één enkele transactie willen kopen om grote vastgoedprojecten neer te poten: voormalige industrieterreinen, braakliggende terreinen, grote complexen die verbouwd moeten worden.

Ten derde willen ze “herkenbare”, vergelijkbare producten, voor nationale en internationale investeerders. Dit is het geval bij investeringen aan het water, aan de oevers van een kanaal of rivier, of in voormalige havendokken waar woontorens worden gebouwd waarvan de markt de locatie waardeert. Die vinden we langs het kanaal in Brussel, langs de Samber in Charleroi en langs de Schelde in en rond Antwerpen. Investeren in de buurt van een groot treinstation, zoals het Brusselse Zuidstation, het Gentse station of het Luikse station, wordt ook gezien als een goede investering omdat het communicatieknooppunten zijn. De nabijheid van voorzieningen zoals grote musea en themaparken wordt ook hoog ingeschat. Als laatste voorbeeld, gebouwen met dakterrassen, die gebruikt worden voor activiteiten (cafés, evenementen, enz.) kennen een hernieuwd succes. Wat het formaat van de woningen zelf betreft, zullen deze investeringen de voorkeur geven aan kleine eenheden, studio’s en kleine appartementen, omdat deze gemakkelijk kunnen worden verhuurd aan toeristen of onderdak kunnen bieden aan studenten, expats en “jonge professionals”. Mensen die het zich kunnen veroorloven dus.

Al deze factoren fungeren als “aankruisvakjes” voor investeerders die projecten van veraf bekijken, en zijn indicatoren dat het project goed zal verkopen. En dat kan de kloof met de bewoners van de omliggende wijken verklaren. Deze projecten komen niet tegemoet aan lokale huisvestingsnood (zoals die van grote gezinnen met een beperkt inkomen), maar aan internationale investeringsstandaarden. Ze gaan hun eigendommen niet in de eerste plaats verkopen aan (toekomstige) eigenaar-bewoners – of aan een bepaald ‘segment’ van de bevolking – maar aan andere investeerders, die pakken woningen kopen.

Een ander voorbeeld is het Luxemburgse investeringsfonds Quares Student Housing, dat gespecialiseerd is in de aankoop van studentenkoten en actief in heel Europa. Overal jagen ze hetzelfde model na: grote, gestandaardiseerde bouwprojecten in de buurt van universiteiten. Je haalt ze er zo uit, heel herkenbaar, altijd hetzelfde recept, het gaat om investeringen en vastgoedproductie op industriële schaal. Daardoor krijg je de indruk dat je in elke grote stad in Europa en zelfs wereldwijd gelijkaardige projecten ziet, of het nu gaat om de inrichting van openbare ruimtes of de vormgeving van gebouwen⁸. Maar het is ook een van de redenen voor de sterke stijging van de huurprijzen en het gevoel van vervreemding dat veel stadsbewoners voelen.

Welke rol kan de overheid spelen?

Overheden hebben op verschillende niveaus een sleutelrol te spelen in de omgang met de betrokken financiële spelers in de woningbouw.

Ten eerste is het de overheid die zorgt voor de speciale toelatingen en vergunningen zonder dewelke projectontwikkelaars niet kunnen bouwen. De tijd die het kost om een bouwvergunning te krijgen, en de mogelijke vertragingen, zijn cruciaal voor ontwikkelaars: ze willen snel kunnen handelen om zo weinig mogelijk rente te betalen aan degenen van wie ze lenen (banken en investeerders). Daarom dringen ze zo aan op het versnellen van de procedures voor bouwvergunningen en op uitzonderingsmaatregelen bij de bouw of reconversie van grote stukken land. Ze verafschuwen ook de mogelijkheden voor bewoners om in beroep te gaan en beslissingen aan te vechten. Deze stedenbouwkundige wijzigingen en afwijkingen worden de regel in Belgische steden, ten nadele van de belangen en behoeftes van de lokale bewoners.

Op die manier worden overheden medestanders in een bepaalde visie op de gefinancierde stad, telkens wanneer ze de voor de investeerders aantrekkelijkste criteria overnemen. Concreet betekent dit dat parken, musea en openbare ruimtes niet worden ontwikkeld om te voldoen aan de behoeftes van de lokale bevolking, maar om ze aantrekkelijker te maken voor privé-ondernemingen. Dit zijn allemaal ‘standaarden’ die de overheden overnemen, met name door hun deelname aan MIPIM, de internationale vastgoedbeurs die elk jaar in Cannes wordt gehouden en waar elk van de drie Belgische gewesten een paviljoen heeft. Hier ontmoeten overheidsinstanties en privéspelers elkaar, discussiëren ze en maken ze afspraken over hun visie op de stad.⁹

Het is ook de overheid die beslist of het recht op huisvesting al dan niet voorrang krijgt op het recht op privé-eigendom, en in het bijzonder op opbrengsteigendom. Investeren in huisvesting is alleen maatschappelijk voordelig als de huizenprijzen strikt gereguleerd worden, of het nu gaat om kopen of huren, als overheidsinvesteringen niet leiden tot prijsstijgingen die in de zakken van particuliere investeerders verdwijnen, en vooral als er voorrang wordt gegeven aan collectieve vormen van eigendom, in het bijzonder sociale huurwoningen.

Wanneer je daarentegen woningen onbeperkt kunt kopen en doorverkopen, wanneer je de huurprijzen kunt vragen die je wil, met grote winstmarges zonder deftige belastingen te hoeven betalen, zoals vandaag grotendeels het geval is in België, dan verslechteren de levensomstandigheden van de inwoners dramatisch. En wanneer die dan effectief opkomen voor hun recht op wonen, zijn het de overheidsinstanties zelf die stokken in de wielen steken: ze maken het bezetten van leegstaande gebouwen strafbaar, weigeren de situatie van arbeiders zonder papieren te regulariseren, maken het onmogelijk om buitensporig hoge huurprijzen aan te vechten, en maken het makkelijker om slachtoffers van deze hoge huurprijzen uit te zetten enzovoort.

Hoe kunnen we ons hiertegen verzetten?

Hoe stoppen we dit mechanisme, dat zo goed geolied en geïnstalleerd lijkt? Zoals hierboven geschetst, heeft de overheid gigantisch veel werk voor de boeg:

• niet langer toegeven aan projectontwikkelaars, andere investeerders en financiële spelers die van onze steden willen profiteren;
• huurprijzen verlagen en reguleren, alsook de rechtspositie van huurders ten opzichte van verhuurders versterken wat betreft de kwaliteit en het onderhoud van woningen, huurprijzen en uitzettingen;
• vechten tegen de concentratie van eigendom: land en gebouwen terugvorderen om ze uit handen van de markt te nemen;
• een einde maken aan uitzonderlijke stedenbouwkundige regelingen, bewoners weer centraal stellen bij beslissingen over stadsplanning en -ontwikkeling;
• nieuwe budgettaire prioriteiten stellen qua huisvesting, om voorrang te geven aan sociale woningen en andere vormen van collectief vastgoed zonder winstoogmerk in plaats van subsidies voor vastgoedbezit.

Dit zijn allemaal maatregelen die de leefomstandigheden van de meerderheid van de mensen verbeteren en komaf maken met de financiële belangen en hun exclusieve, gestandaardiseerde projecten. Meer privéwoningen bouwen zal de prijzen niet doen dalen en zal niet tegemoet komen aan de behoeften van de bevolking: ontwikkelaars en andere particuliere investeerders hebben prijsstijgingen nodig. Ze investeren alleen omdat de prijzen stijgen, en ze drijven ze inderdaad op.

Meer fundamenteel moet de cultuur (of cultus) rond privébezit door elkaar geschud worden.¹⁰ Alvast een eerste stap zou zijn om de valse alliantie tussen eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders te doorbreken, die in stand wordt gehouden door lobby’s zoals het Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (Nationaal eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat). Zowel huurders als bewoners van een eigen huis zouden bijvoorbeeld gebaat zijn bij een verlaging van de huizenprijzen. Huurders zouden hier onmiddellijk van profiteren, maar kleine eigenaars op termijn ook, omdat de gentrificatie van de buurten waar ze wonen zou vertragen of zelfs ophouden. Gedaan met bewoners die hun eigen huis niet meer kunnen betalen, en ook hun buren, vrienden en winkels zouden zo in de buurt kunnen blijven. De enige verliezers zouden de eigenaars-verhuurders zijn. Maar zelfs een huiseigenaar die alleen de bovenste verdieping van zijn huis of een tweede huis verhuurt dat hij door erfenis heeft verkregen, geraakt makkelijk uit de kosten met een lagere huur. We moeten deze belangenvermenging tussen grote en kleine eigenaren, bewoners en investeerders doorbreken.

Uiteindelijk is het een kwestie van collectief empowerment dat de overheid overstijgt, en van huisvesting uit de privésfeer te halen, er een politieke zaak van te maken, gebaseerd op de werkelijke behoeftes van de bewoners.

1. Deze ‘kernactiviteit’ omvat het verstrekken van leningen, het beheren van betaalmogelijkheden en spaartegoeden. Andere activiteiten, voornamelijk het werk van zeer grote internationale banken, houden verband met de financiële markten.
2. De films “Inside Job” en “The big short” vertellen dit verhaal heel goed.
3. Zie over dit onderwerp het werk en de uitgaven van Inter Environnement Bruxelles.
4. De Nederlandstalige vereniging Fairfin heeft een uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de financieringsbronnen van projectontwikkelaars.
5. Volgens een persbericht van de Nationale Bank van België (februari 2024) is 80% van de financiële aandelen in handen van de 10% rijkste huishoudens van het land.
6. Zie over dit onderwerp het werk van Antoine Guironnet en Ludovic Halbert, auteurs van “L’empire urbain de la finance”, Éditions Amsterdam, 2023.
7. Het online filmpje “Bruxelles rentière”, gemaakt door de krant Médor op basis van onderzoek van Hugo Périlleux, toont duidelijk de relatieve spreiding van vastgoedbezit in Brussel.
8. Zie het hoofdstuk “La forme suit le cashflow” in het boek”L’empire urbain de la finance”
9. Over dit onderwerp is het boek “Au marché des métropoles” (Antoine Guironnet, uitgegeven door Les Etaques, 2022) zeer verhelderend.
10. Twee artikels gepubliceerd door Action Logement Bruxelles in 2020 onder de titel “Propriété privée : panacée pour se loger?” gaan in detail in op deze kwestie.