De verwarming van gebouwen is een van de grootste bronnen van broeikasgasemissies in België. Huizen renoveren en isoleren is een politieke prioriteit en zou voor zoveel mogelijk mensen haalbaar moeten zijn, maar de huidige premieregelingen bereiken dit doel niet.

Maëlys Waiengnier is onderzoeker geografie aan de ULB. Voor Lava ontmoette en interviewde ze Marie (niet haar echte naam), een architect die al tien jaar werkt aan de renovatie van gebouwen in Brussel, zowel als zelfstandige als werknemer van een VZW die bewoners helpt bij hun werk.

MAËLYS WAIENGNIER. Politiek lijkt iedereen het erover eens dat huizen beter geïsoleerd moeten worden, maar de manier waarop is een punt van discussie. Hoe denk jij over wat er momenteel gebeurt? Zitten we op de goede weg?

MARIE. Ik ben 10 jaar zelfstandig architect geweest. Ik werkte voornamelijk met particuliere klanten die hun woning in Brussel wilden renoveren: het dak opknappen, het interieur vernieuwen, een bouwovertreding oplossen enz. Natuurlijk hebben gewone mensen meestal niet de technische en administratieve kennis om het werk uit te voeren. Ze hebben hier hulp bij nodig, maar ze hebben niet altijd de middelen om zich de diensten van een architect te kunnen veroorloven.

Vroeger werkte ik als energie- en renovatieadviseur voor een vzw. Toen ik als architect werkte, zag ik klanten die het moeilijk hadden tijdens de renovatie prioriteiten stellen, het nodige geld vinden, een aannemer zoeken en een renovatiepremie aanvragen.

Als architect besteedde ik vaak veel tijd aan het bijstaan van mensen om zaken op te lossen die niet tot mijn takenpakket behoorden. Ze zagen door de bomen het bos niet meer, en voor mij als professional was het gemakkelijk om ze te helpen: ik ging naar de gemeente en vulde de nodige documenten in. Het kwam er echter op neer dat ik onbetaald werk deed. Bij de vzw voor renovatiehulp deed ik hetzelfde. Dat was super. Ik kon mijn tijd en kennis gebruiken om ze uit de brand te helpen en ik hoefde me geen zorgen te maken over het in rekening brengen van kosten voor mijn werk.

Welke problemen ondervinden eigenaar-bewoners bij de renovatie van hun woning?

Een aannemer vinden is een groot probleem. Als je kleine werkzaamheden wilt laten uitvoeren, is het moeilijk er een te vinden. Grote bedrijven hebben geen interesse en kleine aannemers hebben niet altijd de administratieve kennis om een gedetailleerde offerte te geven. Als je dan een aannemer hebt gevonden, weet je niet of je kunt vertrouwen op een onduidelijke offerte.

Als er een architect bij betrokken is, kan hij of zij de offerte bestuderen en de aannemer de nodige informatie geven. Maar een architect is niet verplicht voor bepaalde werkzaamheden, bijvoorbeeld als je van de structuur afblijft, als je het dak niet renoveert, als je de ramen identiek vervangt of als je de achtergevel isoleert. Eigenaars bellen dan een aannemer en zeggen “ik wil wat aan mijn huis doen”. De aannemer antwoordt “OK, maar wat houdt dat in?” Voor een aannemer is het moeilijk om een duidelijk antwoord te geven op een onduidelijk verzoek. Duizend vragen stellen om te begrijpen wat er moet gebeuren kost tijd en een groot bouwbedrijf vindt het vaak de moeite niet waard voor kleine werkzaamheden.

Er bestaan verenigingen die particulieren en bedrijven helpen met hun renovaties. Toen ik nog adviseur was, bestond het grootste deel van mijn werk uit het begeleiden van mensen bij het aanvragen van een premie of het geven van advies als ze met een offerte kwamen van een aannemer die niet aan de regels voldeed. Dat betekent niet dat de aannemer zijn werk niet goed doet, maar het betekent wel dat je er niet zeker van kunt zijn dat je een premie krijgt op basis van een dergelijk document.

Renolution, het nieuwe steunbeleid voor renovatie van de Brusselse regering, werd in 2022 ingevoerd. Voor deze datum bestonden er al overheidspremies, maar de hele organisatie ervan is herzien. Wat is er eigenlijk veranderd in het nieuwe systeem?

De benodigde informatie in de offerte is min of meer gelijk gebleven. Het grote verschil is dat je de offerte vroeger moest opsturen voordat de werkzaamheden konden beginnen: je moest eerst wachten op groen licht van de autoriteiten. Vervolgens moest je ze inlichten zodra het werk klaar was, waarna je het geld ontving. De wachttijd bedroeg enkele maanden. Dat was een probleem, vooral voor degenen die vlak voor de winter dringende werkzaamheden moesten laten uitvoeren.

Met Renolution hoef je niet langer een offerte op te sturen voordat het werk kan beginnen. Je kunt meteen beginnen en vervolgens de premie aanvragen. Maar dit leidt tot een ander probleem: er is geen garantie dat je de premies zal ontvangen.

Precies. Nu zegt de regering: “Maak je geen zorgen, je kunt beginnen met het werk en de premies later aanvragen.” Op de website van Renolution kun je een simulatie laten uitvoeren zonder enige ondersteuning. “Is er voor de werkzaamheden een bouwvergunning nodig? Hoe oud is het gebouw? Hoe groot is de gevel in vierkante meters?”Je kunt alles zelf invullen en als een antwoord niet werkt, kun je het aanpassen om de simulatie af te ronden en een schatting te krijgen van het totale bedrag dat je zou kunnen ontvangen. Natuurlijk is het bedrag dat in de simulatie wordt getoond “alleen ter indicatie”. Maar je hebt de simulatie gedaan en je denkt nu dat je 14.000 euro zult krijgen voor een gevel van 100 m2.

Je laat het werk uitvoeren door een aannemer. En als je vervolgens de premie aanvraagt, blijkt dat je het aantal vierkante meters verkeerd hebt berekend, of dat het gebruikte isolatiemateriaal niet dik genoeg is om aanspraak te maken op de premie, of dat alles goed is ingevuld maar dat de offerte niet klopt. Je moet het type isolatiemateriaal invoeren, de energieprestatiecoëfficiënt, de naam van het bedrijf, de naam van de klant enz. Voor kleine aannemers is dit niet altijd vanzelfsprekend. Op zich is het haalbaar om al deze informatie te verstrekken. Maar aangezien de premieaanvraag wordt verwerkt zodra de werkzaamheden zijn voltooid en betaald, is er niet veel ruimte voor fouten.

Daarnaast moet je over de middelen beschikken om de kosten voor te schieten, zonder te weten of je iets terugkrijgt.

Dat is het andere probleem, en volgens mij is dat nog een groter probleem. Voorheen konden de autoriteiten op basis van de offerte de uit te voeren werkzaamheden goedkeuren en een voorschot betalen. Nu is er geen sprake meer van een voorschot, maar van een “renteloze” lening voor de renovatie. Volgens mij is het in Brussel het Woningfonds dat je een lening geeft om je renovatie te financieren. De lening wordt vervolgens terugbetaald met het bedrag van de premie. Maar als je je de lening niet kunt veroorloven zonder premie, ga je je dan echt in de schulden steken zonder garantie dat je de premie krijgt?

Het is een voordelig systeem voor mensen met geld, mensen die het zich kunnen veroorloven om 10.000 euro voor te schieten en dit later terug te krijgen. Op dit moment hebben nog niet veel mensen zo’n renteloze lening afgesloten voor renovatie.

Zoals hierboven uitgelegd, was het al moeilijk voor particulieren om renovatieprojecten aan te vatten waarvoor professioneel advies nodig was toen de premie nog vooruitbetaald werd. Het nieuwe beleid sluit een deel van de bevolking uit die zich het risico niet kan veroorloven om een grote som geld voor te schieten waarvan niet zeker is dat het wordt terugbetaald.

Een andere bijwerking van het systeem van renovatiepremies zijn de premiejagers. Zij optimaliseren je premieaanvraag en regelen al het papierwerk in ruil voor bijvoorbeeld 10% van het bedrag dat je zal ontvangen.

Dit is problematisch omdat een deel van het overheidsgeld dat normaal voor renovatie bestemd is, wordt weggesluisd. Daarnaast vergroot het de ongelijkheid tussen de begunstigden van de premies. Als je weinig geld hebt, ga je zoiets niet doen. Je gaat dan geen deel van je premie “afstaan” aan een bedrijf in ruil voor hulp. Je zoekt het in je eentje uit, met het risico dat je uiteindelijk geen premie ontvangt. Maar als je geen tijd hebt en wel de middelen, kun je het jezelf makkelijker maken. Dan vraag je een premiejager om je premieverzoek in te dienen. Je krijgt dan waarschijnlijk meer geld, zelfs met de 10% die naar de premiejager gaat, dan wanneer je zelf moet uitzoeken welke premie(s) je kunt krijgen.

Hoe moeten we het beleid verbeteren, om het eerlijker te maken?

Voor mij is het belangrijkste om de link tussen individuen en ondernemers te verbeteren. Er zijn kleine aannemers op zoek naar werk en grote bedrijven die deze kleine aannemers vaak uitbesteden. Als gevolg daarvan stijgen de prijzen, zoals overal waar er “tussenpersonen” zijn. De grote gevelrenovatiebedrijven die iedereen kent, werken veel met onderaannemers. Op straat zien mensen hetzelfde merk, dezelfde borden. Maar achter dat merk gaat dus een waanzinnig administratief team schuil en een heleboel kleine individuele ondernemers.

Om deze particuliere tussenpersoon te elimineren, kunnen we een “openbaar bemiddelingsbureau” oprichten, beheerd door de overheid, dat dient om particulieren en kleine bedrijven aan elkaar te linken. Stel bijvoorbeeld dat de overheid een oproep doet aan kleine ondernemers: “We betalen je x euro per vierkante meter gerenoveerd dak, x euro per vierkante meter gerenoveerde gevel, enz.” De overheid maakt een standaardofferte voor gevels en daken. Een correcte, duidelijke en eenvoudig te implementeren offerte voor kleine aannemers die geen administratief team hebben om hen te helpen. Zo kunnen we het grootbedrijf elimineren, dat de werken uitbesteedt aan kleine aannemers, enkel als tussenpersoon fungeert en een deel van de kosten van het werk incasseert.

Deze publieke bemiddelaar zou meer vertrouwen creëren tussen ondernemers en individuen. Een bedrijf dat werk accepteert in samenwerking met de overheid weet dat er een minimum aan controle zal zijn, en zal er dus niet de kantjes vanaf lopen.

Als iemand naar het openbaar bemiddelingsbureau komt en zegt “ik wil dit soort werken doen, wat moet ik doen?”,dan kunnen we hem een database met aannemers aanbieden, die het werk voor een bepaalde prijs kunnen doen. “Als je geïnteresseerd bent, kun je bij ons een kant-en-klare overeenkomst komen tekenen.” Gezien het aantal renovaties dat moet worden uitgevoerd om alle gebouwen te isoleren, zijn aannemers die voor deze aanpak kiezen verzekerd van een stabiele hoeveelheid werk voor vele jaren, zonder de druk en onzekerheid van uitbesteding

Dit bureau opzetten vergt geen enorme investering van overheidsgeld en voorziet in een behoefte van de verschillende spelers in het huidige systeem. In plaats van aanvragers te vertellen dat ze zelf maar hun plan moeten trekken en een oplossing zoeken, zeggen we “kom bij ons, we brengen ondernemers en individuen met elkaar in contact”.

Je trekt het idee in twijfel dat er normen worden gebruikt om het werk te sturen. De kwaliteit van de energierenovatie wordt beoordeeld op basis van de EPC-waarde, wat staat voor Energie Prestatie Binnenklimaat. Een gebouw met een EPC-score A zal theoretisch minder energie verbruiken dan een gebouw met een EPC-score F of G.

De EPC is een manier om naar renovatie te kijken op basis van “energieprestatie”. Het concept is op zich niet slecht. Maar om label A te krijgen, moet je zonnepanelen installeren, een warmtepomp enz. Met andere woorden, je moet geavanceerde technologieën ontwikkelen voor een vrij eenvoudig probleem: isolatie. Als je de energieprestaties wil verbeteren, is het het belangrijkst om het dak en de gevel te isoleren. En daarvoor moet je geen technologieën gaan uitvinden. Het is zelfs milieuvriendelijker. In termen van totale energieprestatie is het beter om financiële middelen vrij te maken om een aanzienlijk aantal woningen naar label C te brengen dan een paar naar label A.

Het kost wel wat om van een slecht geïsoleerde “energiezeef” naar iets fatsoenlijks te gaan. Het is net als slagen voor een examen: als je een beetje werkt, krijg je een 5 op 10. Wil je een 10, dan moet je er veel meer tijd insteken, afhankelijk van wat je wilt verbeteren. Hetzelfde geldt voor huizen en energieprestaties. Om iets goed te krijgen stop je er een beetje geld in, maar om bij A te komen moet je, verhoudingsgewijs, veel meer investeren. En in oudere gebouwen heeft dit weinig zin, omdat het de installatie vereist van complexe regel- en ventilatiesystemen die moeilijk zijn om te gebruiken en in panne kunnen vallen. Zou het niet beter zijn om dit budget te spreiden om verschillende gebouwen goed te isoleren? Als er een elite is die haar kapitaal wil gebruiken om passieve gebouwen te verkrijgen, waarom niet? Maar dat het geld van de regio hiervoor wordt gebruikt, daarvoor brengt de energiebesparing ons collectief niet genoeg op. We moeten te veel uitgeven en krijgen er te weinig voor terug.

Er zijn plannen om boetes in te voeren voor slecht geïsoleerde gebouwen. Tegen 2033 zullen gebouwen met EPC-scores F en G verboden zijn in Brussel. Misschien is dit puur een aankondiging om mensen af te schrikken, maar men kan zich afvragen of de regio wel de middelen zal hebben om boetes op te leggen. Zo niet, wat is dan het nut van een dergelijke maatregel?

Eerlijk gezegd denk ik niet dat boetes de renovatie zullen versnellen. Boetes invoeren om diegenen te straffen die het vereiste EPC-label niet halen, lost het probleem niet op. Dat zien we ook bij stedenbouwkundige overtredingen. Als mensen niet de middelen hebben om de boetes te betalen, doen ze niets totdat iemand van de overheid bij hen komt aankloppen en vaak is het bedrag dan veel hoger dan de oorspronkelijke boete en is het een ramp.

Inderdaad. Wat heeft het voor zin om mensen financieel te bedreigen om hun huisvestingssituatie te verbeteren?

Niemand wil in een “energiezeef” wonen. De term “energiezeef” is vernederend en ontmenselijkend. In de huizenmarkt is de staat van het huis waarin je woont niet alleen een individuele verantwoordelijkheid: het hangt af van de middelen die je eraan kunt besteden. Als mensen in ondermaatse woningen in slechte staat wonen, komt dat omdat de woningmarkt hen geen fatsoenlijke huisvesting aanbiedt. En als ze de renovaties niet kunnen betalen, kunnen ze de boetes ook niet betalen.

Als architect heb ik mensen geadviseerd om te verkopen. Ik wist niet dat er kwetsbare eigenaren waren. Voor mij betekende huiseigenaar zijn automatisch dat je het financieel goed had. Maar er zijn mensen die net genoeg geld hebben om een appartementje te kopen of een huis te erven, maar het zich niet kunnen veroorloven om het te onderhouden of te renoveren omdat het zo duur is. Sommigen kunnen zelfs een minimum van onderhoud niet betalen en wonen in ondermaatse woningen. Als we hen nu vragen om het dak te isoleren, de kozijnen te vervangen, de gevel te isoleren, de gas/olieboiler te vervangen enz. en dreigen met boetes… dan denk ik dat het aantal mensen dat moet verkopen omdat ze niet kunnen volgen enkel gaat toenemen.

Vooral in Bussel is het gebouwenbestand oud in volkswijken zoals het centrum, Molenbeek en Anderlecht-Kuregem. De kwetsbare eigenaar-bewoners in deze binnenstedelijke gebieden onder druk zetten, doet enkel het risico op uitsluiting en gentrificatie toenemen.

En we moeten ook denken aan de impact op de huurprijzen. Op het eerste gezicht is het in het belang van huurders dat hun woning van betere kwaliteit is. Maar op de woningmarkt vandaag in Brussel kan een woning in betere staat voor meer worden verhuurd. Hoe zie jij een oplossing voor effectieve en sociaal verantwoorde renovatie?

Mensen individuele bonussen geven is geen wenselijke oplossing. In zijn huidige vorm versterkt dat systeem de ongelijkheid nog. Het is alleen beschikbaar voor mensen die een deel van de kosten van het werk zelf kunnen betalen en het maakt geïsoleerde huizen op de privéhuurmarkt duurder. Met dit beleid creëren we geïsoleerde en gerenoveerde, maar onbetaalbare woningen.

Renovaties kunnen per wijk of per blok worden uitgevoerd. De overheid zou renovatieprioriteiten kunnen definiëren op basis van hoe oud gebouwen zijn in een wijk of blok, en de kosten op zich nemen van isolatiewerkzaamheden aan daken en gevels. We moeten ook echt de huurprijzen plafonneren, zodat het renoveren van een woning niet leidt tot een verhoging van de huur. Maar door enkel de prijs van gerenoveerde huizen te plafonneren, gaat het niet lukken. Dan zal niemand renoveren. We moeten de huurprijs van alle woningen op de markt bevriezen. Dan kunnen we ervoor zorgen dat zelfs gerenoveerde woningen betaalbaar zijn voor huurders.

Het energierenovatiebeleid is gericht op het bevorderen van gebouwen die minder energie verbruiken. Het is verontrustend dat dit beleid, dat geacht wordt een antwoord te bieden op de mondiale uitdaging van de “energietransitie”, zich voornamelijk richt op individuele oplossingen die de ongelijkheid vergroten. Als we de sociale dimensie van energierenovaties in overweging nemen, met andere woorden de mogelijkheid om in een fatsoenlijk, gerenoveerd huis te wonen, dan moeten we breken met de logica dat hoe rijker je bent, hoe beter je huisvesting.