![\"\"](\"https:\/\/lavamedia.be\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Lava29-illus-redkitten-TRK011web01_Article-D-1274x900.png\")
\nRepenser \u00e0 la crise financi\u00e8re de 2008 fait ressurgir quelques images marquantes: les files interminables devant les banques, les manifestations de gens en col\u00e8re devant les tours de verre et des expulsions par millions, aux \u00c9tats-Unis et \u00e0 travers l\u2019Europe.<\/p>\n\n
La crise financi\u00e8re de 2008 \u00e9voquait \u00e0 la fois les agissements des banques, la fa\u00e7on dont on g\u00e8re l\u2019acc\u00e8s au logement dans une soci\u00e9t\u00e9 capitaliste, mais aussi l\u2019interconnexion entre la finance et notre vie quotidienne. Elle d\u00e9montrait qu\u2019il n\u2019y a pas la grande finance internationale et ses traders d\u2019un c\u00f4t\u00e9, et les habitantes et habitants lambda de l\u2019autre, mais bien que les deux sont, malgr\u00e9 nous, imbriqu\u00e9s, et que les agissements des financiers ont des cons\u00e9quences directes et n\u00e9fastes sur nos existences \u2013 et notamment celles des personnes les plus pr\u00e9caris\u00e9es.<\/p>\n
Ce n\u2019est pas un sujet nouveau, le march\u00e9 du logement est historiquement li\u00e9 au secteur bancaire. Mais, en m\u00eame temps, de nouveaux acteurs sont apparus r\u00e9cemment sur ce march\u00e9 et ont commenc\u00e9 \u00e0 investir dans nos villes, \u00e0 Bruxelles, Charleroi ou Anvers. Ils y investissent de plus grandes sommes ou s\u2019engagent dans certains \u00absegments\u00bb du march\u00e9, comme les logements \u00e9tudiants, la colocation, les r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es ou les logements touristiques meubl\u00e9s. C\u2019est pour comprendre l\u2019arriv\u00e9e de ces nouveaux acteurs et le d\u00e9veloppement de ces nouvelles pratiques, et en d\u00e9noncer l\u2019impact, que l\u2019on parle g\u00e9n\u00e9ralement de financiarisation du logement.<\/p>\n
Historiquement, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 individuelle, qui est une base sur laquelle s\u2019appuient les politiques du logement en Belgique et les \u00e9conomies capitalistes en g\u00e9n\u00e9ral, d\u00e9pend du secteur bancaire par le biais des cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires. \u00c0 de rares exceptions pr\u00e8s, les personnes qui souhaitent (et peuvent) acheter un logement pour y habiter contractent un pr\u00eat aupr\u00e8s d\u2019une banque. L\u2019acc\u00e8s \u00e0 ces cr\u00e9dits est soutenu par les pouvoirs publics de diff\u00e9rentes fa\u00e7ons: r\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4ts, primes, garanties publiques sur les pr\u00eats contract\u00e9s, voire pr\u00eats publics via les fonds du logement. Pour les banques, ces cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires repr\u00e9sentent 90% des pr\u00eats vendus \u00e0 la population, le reste \u00e9tant pour l\u2019essentiel des pr\u00eats \u00e0 la consommation ou des leasings de voiture. Le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire repr\u00e9sente donc une part cons\u00e9quente de l\u2019activit\u00e9 bancaire de base <\/span>1<\/sup><\/a><\/span> Ce n\u2019est pas la plus rentable, mais elle garantit aux banques une base de client\u00e8le stable. C\u2019est \u00e0 partir de ces pr\u00eats qu\u2019elles construisent la \u00abfid\u00e9lit\u00e9\u00bb de leur client\u00e8le, avec des cr\u00e9dits qui courent sur vingt, vingt-cinq ans. Pendant cette p\u00e9riode, elles pourront vendre d\u2019autres produits \u00e0 leurs clients emprunteurs: assurances, comptes d\u2019\u00e9pargne, compte-titres, ou d\u2019autres cr\u00e9dits. L\u00e0, on parle du lien entre secteur bancaire et propri\u00e9t\u00e9 d\u2019usage individuelle ou propri\u00e9t\u00e9 occupante, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un logement pour y habiter, via la contraction d\u2019un pr\u00eat.<\/p>\n Pour les banques, les cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires repr\u00e9sentent 90% des pr\u00eats vendus \u00e0 la population.<\/p><\/blockquote>\n Certaines banques vendent une partie de ces cr\u00e9dits \u00e0 des investisseurs sous la forme de titres financiers. Cette pratique, nomm\u00e9e titrisation (transformation de cr\u00e9dits en titres financiers) s\u2019est notamment d\u00e9velopp\u00e9e au d\u00e9but des ann\u00e9es2000 et a \u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019origine de la crise financi\u00e8re<\/span>2<\/sup><\/a><\/span>. Elle a toujours cours, m\u00eame si elle a entre-temps \u00e9t\u00e9 encadr\u00e9e par des lois (et donc l\u00e9gitim\u00e9e).<\/p>\n Au registre de la financiarisation du logement, il y a aussi tout ce qui rel\u00e8ve de l\u2019investissement par des acteurs priv\u00e9s dont l\u2019objectif premier est de d\u00e9gager du profit, en empruntant l\u00e0 aussi aupr\u00e8s des banques ou \u2013 pour les plus grands investisseurs \u2013 en levant des fonds sur les march\u00e9s financiers. Dans ce domaine, on peut diff\u00e9rencier ce qui rel\u00e8ve de la production de logements d\u2019une part, et de l\u2019acquisition et de la gestion de ces logements d\u2019autre part.<\/p>\n Du c\u00f4t\u00e9 de la production de logements, il y a les promoteurs immobiliers. Lorsque les immeubles construits comptent des dizaines voire des centaines de logements, seule une poign\u00e9e de tr\u00e8s grands acteurs priv\u00e9s sont en position de lever les fonds n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019achat des terrains et au financement du chantier. En Belgique, ce sont par exemple les Besix, Immobel, CFE-BPI-BPC ou Atenor <\/span>3<\/sup><\/a><\/span>. Le r\u00f4le du promoteur est d\u2019acqu\u00e9rir un terrain ou un b\u00e2timent, d\u2019obtenir un permis de b\u00e2tir, d\u2019y d\u00e9velopper ou red\u00e9velopper de l\u2019immobilier(logements, bureaux, commerces) et puis de revendre ces b\u00e2timents. Les promoteurs passent et laissent des immeubles derri\u00e8re eux. Pour financer ces productions, ils se tournent vers les march\u00e9s financiers, les investisseurs. Ils mettent en vente de nouvelles actions (des parts de capital, vendues \u00e0 des investisseurs \u00e0 qui ils promettent des dividendes) et\/ou des obligations (des parts de dettes, qui sont des emprunts pour une dur\u00e9e de quelques ann\u00e9es assorties d\u2019un int\u00e9r\u00eat, appel\u00e9 coupon). Ils ont ainsi acc\u00e8s \u00e0 des capitaux tr\u00e8s importants, de l\u2019ordre de plusieurs dizaines voire centaines de millions. Cet argent provient notamment de fonds d\u2019investissement, de banques, de soci\u00e9t\u00e9s d\u2019assurances, de fonds de pension \u2013 ceux qu\u2019on appelle les investisseurs institutionnels<\/span>4<\/sup><\/a><\/span>. Le mod\u00e8le de ces g\u00e9ants de l\u2019immobilier d\u00e9pend de l\u2019acc\u00e8s \u00e0 ces importantes quantit\u00e9s de capitaux, et leur activit\u00e9, leur marketing, leur fa\u00e7on de produire et de vendre sont organis\u00e9s en fonction de cela. Une visite sur les pages \u00abInvestisseurs\u00bb de leurs sites internet en donne une illustration claire. \u00c0 titre d\u2019exemple, prenons le cas d\u2019Immobel, dont la page s\u2019ouvre sur la citation suivante de son Pr\u00e9sident ex\u00e9cutif: \u00abNos actionnaires sont au c\u0153ur de notre strat\u00e9gie et nous nous effor\u00e7ons de les informer r\u00e9guli\u00e8rement de nos activit\u00e9s et de nos r\u00e9sultats financiers.\u00bb<\/p>\n Il y a aussi d\u2019autres acteurs de la financiarisation: des fonds d\u2019investissement sp\u00e9cialis\u00e9s dans l\u2019immobilier et qui acqui\u00e8rent de tr\u00e8s grandes quantit\u00e9s de logements. Ils \u00abfinanciarisent\u00bb ainsi la propri\u00e9t\u00e9 et la gestion des logements, puisque cette propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9pond d\u00e8s lors directement aux logiques des financiers. Ceux-l\u00e0 cherchent \u00e0 tirer profit de l\u2019occupation des logements en maximisant leurs revenus (les loyers) et en minimisant leurs d\u00e9penses (notamment: les frais d\u2019entretien des biens). Dans cette cat\u00e9gorie, on retrouve des structures financi\u00e8res comme les SIR: les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019investissement r\u00e9glement\u00e9es. Ces SIR sont cot\u00e9es \u00e0 la Bourse de Bruxelles, elles cherchent \u00e0 lever des fonds sur les march\u00e9s pour financer la croissance (rapide) du nombre d\u2019immeubles qu\u2019elles poss\u00e8dent, et ce sont surtout des personnes fortun\u00e9es qui investissent dans ces fonds<\/span>5<\/sup><\/a><\/span>. Il y a 17SIR en Belgique, avec chacune son domaine d\u2019investissement sp\u00e9cifique (entrep\u00f4ts logistiques, centres commerciaux, bureaux, \u00ablogement de sant\u00e9\u00bb ou maisons de repos\u2026). Certaines se sont sp\u00e9cialis\u00e9es dans le logement, comme Home Invest Belgium, une SIR qui d\u00e9tient et loue d\u00e9j\u00e0 plus de 2500logements et dont le \u00abportefeuille\u00bb a plus que doubl\u00e9 depuis 2015.<\/p>\n Home Invest Belgium d\u00e9tient et loue d\u00e9j\u00e0 plus de 2500logements, son \u00abportefeuille\u00bb a plus que doubl\u00e9 depuis 2015.<\/p><\/blockquote>\n D\u2019autres fonds d\u2019investissement sp\u00e9cialis\u00e9s dans l\u2019immobilier sont li\u00e9s \u00e0 des groupes de gestion financi\u00e8re ou \u00e0 d\u2019autres investisseurs institutionnels comme des soci\u00e9t\u00e9s d\u2019assurance ou des banques (on pense par exemple \u00e0 AG Real Estate ou BNP Paribas Real Estate). Ces fonds sont encore peu pr\u00e9sents dans le logement, mais s\u2019y int\u00e9ressent de plus en plus<\/span>6<\/sup><\/a><\/span>. L\u00e0 encore, ils sont propri\u00e9taires des b\u00e2timents et se r\u00e9mun\u00e8rent en les louant \u00e0 leurs occupants.<\/p>\n Toutes ces soci\u00e9t\u00e9s financiaris\u00e9es, qu\u2019elles se consacrent \u00e0 la production, l\u2019achat ou la gestion de logements, agissent comme des portes d\u2019entr\u00e9e pour le capital \u2013 et sa logique \u2013 dans la ville.<\/p>\n Le tableau serait incomplet si l\u2019on omettait une s\u00e9rie d\u2019entreprises plus r\u00e9centes encore et sp\u00e9cialis\u00e9es dans des segments sp\u00e9cifiques de logement. Ce sont ceux de la location touristique, avec Airbnb, et le coliving, la colocation marchandis\u00e9e avec des acteurs moins connus, mais en plein d\u00e9veloppement. La particularit\u00e9 de ces derniers est de se poser comme des interm\u00e9diaires qui agglom\u00e8rent des propri\u00e9t\u00e9s disparates: ils rach\u00e8tent des maisons qu\u2019ils mettent ensuite en location \u00e0 la chambre apr\u00e8s des r\u00e9novations l\u00e9g\u00e8res. Pour les investisseurs, les acteurs de la location temporaire ont un double r\u00f4le. D\u2019abord, placer de l\u2019argent avec un moindre risque et un moindre travail, puisque la recherche des biens o\u00f9 investir est sous-trait\u00e9e aux particuliers ou \u00e0 des interm\u00e9diaires du coliving. Ensuite, d\u00e9tecter les quartiers en vogue, o\u00f9 un investissement direct pourrait \u00eatre int\u00e9ressant, en voyant o\u00f9 se concentrent l\u2019offre et la demande, bref, rendre \u00ablisible\u00bb un march\u00e9 complexe pour savoir o\u00f9 investir.<\/p>\n La financiarisation est un processus, une \u00e9volution pendant laquelle les acteurs financiers et les logiques de march\u00e9 sont de plus en plus pr\u00e9sents dans un secteur donn\u00e9. Ce qu\u2019il faut garder \u00e0 l\u2019esprit, c\u2019est que sans marchandisation, il n\u2019y a pas de financiarisation. Donc, se donner les moyens de lutter contre la financiarisation du logement et la concentration de la propri\u00e9t\u00e9 suppose de s\u2019attaquer au c\u0153ur m\u00eame du probl\u00e8me, c\u2019est-\u00e0-dire, en l\u2019esp\u00e8ce, au fait que le logement soit une marchandise \u00e9changeable sur un march\u00e9 plut\u00f4t qu\u2019un besoin fondamental qui devrait \u00eatre accessible \u00e0 toutes et \u00e0 tous.<\/p>\n En Belgique, la financiarisation du logement n\u2019est bien s\u00fbr pas aussi intense qu\u2019\u00e0 New York ou Londres, et on peut s\u2019en r\u00e9jouir, puisqu\u2019elle induit des normes qui excluent des parties importantes de la population, entra\u00eenant des hausses de prix, des expulsions et des d\u00e9placements de population. Ainsi, en Angleterre, \u00e0 Berlin ou dans des pays de l\u2019Est de l\u2019Europe, les privatisations massives de grands parcs publics de logements ont entra\u00een\u00e9 des investissements massifs dans le rachat de milliers de logements, ayant pour cons\u00e9quence une tr\u00e8s forte concentration de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. La majorit\u00e9 des logements belges, y compris les logements mis en location, appartiennent \u00e0 des propri\u00e9taires qui poss\u00e8dent leur logement et, pour une minorit\u00e9 d\u2019entre eux, 2 \u00e0 3logements en plus dont ils tirent des loyers. Les financiers propri\u00e9taires de centaines de logements ne d\u00e9tiennent que quelques pourcentages du parc<\/span>7<\/sup><\/a><\/span>. Le b\u00e2ti, fait majoritairement de maisons individuelles, et la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e individuelle agissent comme des freins \u00e0 une concentration du capital immobilier \u2013 ce qui ne veut pas dire que c\u2019est la meilleure solution! Une socialisation de la propri\u00e9t\u00e9 des logements serait d\u2019autant plus efficace. Pour autant, m\u00eame en Belgique, la dynamique du march\u00e9, donc la cr\u00e9ation de nouveaux logements ou de nouvelles formes de gestion du logement, est tir\u00e9e par des acteurs de plus en plus grands et li\u00e9s au monde de la finance.<\/p>\n M\u00eame si cette dynamique est influenc\u00e9e par les \u00e9volutions mondiales de l\u2019investissement du capital et qu\u2019elle est en partie financ\u00e9e par des fonds internationaux, les acteurs impliqu\u00e9s dans cette financiarisation du logement gardent souvent un fort ancrage national. Derri\u00e8re les grands acteurs immobiliers dominant le march\u00e9 belge, on retrouve \u00e0 chaque fois comme premier voire seul actionnaire une grande fortune belge. CFE et Nextensia font partie du holding Ackermans & Van Haaren d\u00e9tenu par la famille Bertrand, 21e<\/span>fortune belge. Immobel est aux mains de la famille Galle, 113e<\/span>fortune belge. Derri\u00e8re Besix, se trouve la famille Beerlandt, 192e<\/span>fortune belge. Atenor fait partie du portefeuille de Frank Donck, 261e<\/span>fortune. Ghelamco appartient \u00e0 la famille Gheysens, 38e<\/span>fortune, et Blaton \u00e0 la famille du m\u00eame nom, 399e<\/span>fortune.<\/p>\n Le Coliving permet de d\u00e9tecter les quartiers en vogue o\u00f9 un investissement direct pourrait \u00eatre int\u00e9ressant.<\/p><\/blockquote>\n La gestion des crises financi\u00e8res qui se sont succ\u00e9d\u00e9 depuis 2008 donne une explication \u00e0 cet investissement accru de capital dans l\u2019immobilier. Pour sauver le syst\u00e8me bancaire mondial de la faillite en 2008, puis pour r\u00e9pondre aux crises de la dette en Europe entre 2011 et 2014, les \u00c9tats et les banques centrales publiques ont inject\u00e9 des centaines et des centaines de milliards dans le syst\u00e8me financier via les banques, en compensation du rachat de leurs dettes douteuses ou en \u00e9change de pr\u00eats \u00e0 taux tr\u00e8s faibles. Cela a permis aux march\u00e9s \u2013 et \u00e0 ceux qui en profitent le plus, c\u2019est-\u00e0-dire ceux qui ont du capital \u2013 de continuer \u00e0 accumuler. Ce sc\u00e9nario s\u2019est r\u00e9p\u00e9t\u00e9 en 2020 \u00e0 la suite de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, et en 2023 quand certaines banques am\u00e9ricaines au mod\u00e8le fragile n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 capables de s\u2019adapter \u00e0 la remont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Tous les acteurs financiers, banques, assurances, fonds de pensions ou d\u2019investissement, et derri\u00e8re eux, les grandes fortunes, ont largement b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de ces sauvetages.<\/p>\n Ces milliards accumul\u00e9s, ce trop-plein de capital a continu\u00e9 de chercher des d\u00e9bouch\u00e9s et a \u00e9t\u00e9 investi. Et c\u2019est l\u00e0 qu\u2019intervient l\u2019immobilier. L\u2019investissement dans le b\u00e9ton a une double vertu pour les acteurs financiers: il est vu \u00e0 la fois comme une \u00abvaleur refuge\u00bb, un placement s\u00fbr en p\u00e9riode d\u2019instabilit\u00e9 \u00e9conomique, et comme une source de profits, via la location ou l\u2019achat puis la revente de terrains et de b\u00e2timents. C\u2019est ce que le g\u00e9ographe marxiste David Harvey appelle le spatial fix<\/span>: l\u2019immobilier, et les villes en g\u00e9n\u00e9ral, servent d\u2019espaces de placement et d\u2019investissement pour les exc\u00e9dents de capitaux. Fixer le capital dans le sol, les b\u00e2timents ou les infrastructures r\u00e9duit l\u2019incertitude pour les capitalistes et est un moyen d\u2019\u00e9couler les exc\u00e9dents de capitaux qui ne trouvent pas de d\u00e9bouch\u00e9 rentable et s\u00fbr ailleurs, par exemple dans l\u2019industrie. Les b\u00e2timents ne vont pas dispara\u00eetre, ils auront toujours une valeur d\u2019\u00e9change, m\u00eame en cas de crise, m\u00eame r\u00e9duite \u2013 ne serait-ce que par la valeur du sol.<\/p>\n Dans ce cadre, si l\u2019immobilier de bureau a longtemps \u00e9t\u00e9 le secteur privil\u00e9gi\u00e9, le logement est devenu un investissement de plus en plus attractif. Car le march\u00e9 du bureau est satur\u00e9, de nombreux b\u00e2timents sont vides, et cette suroffre est aggrav\u00e9e par le d\u00e9veloppement du t\u00e9l\u00e9travail, la construction de b\u00e2timents neufs et \u00ab\u00e9nerg\u00e9tiquement efficaces\u00bb qui ont la pr\u00e9f\u00e9rence des grandes entreprises et administrations qui laissent les anciens vides, mais aussi les restructurations du secteur bancaire ou d\u2019institutions majeures comme l\u2019Union europ\u00e9enne \u00e0 Bruxelles, qui ont r\u00e9duit les besoins immobiliers. Du c\u00f4t\u00e9 du logement, les villes font face \u00e0 des probl\u00e8mes de plus en plus aigus cr\u00e9\u00e9s par les logiques de march\u00e9: r\u00e9pondre \u00e0 la croissance d\u00e9mographique et aux besoins sp\u00e9cifiques des diff\u00e9rentes cat\u00e9gories de m\u00e9nages, telles sont les pr\u00e9occupations des politiques\u2026 qui confient la r\u00e9ponse \u00e0 ces probl\u00e8mes aux grandes entreprises immobili\u00e8res priv\u00e9es.<\/p>\n Toutes les cat\u00e9gories de logement deviennent ainsi un placement potentiel, m\u00eame le logement \u00ab\u00e0 caract\u00e8re social\u00bb. Ainsi, la banque d\u2019affaires De Groof-Petercam et Piet Colruyt, le cousin de Jef, \u00e0 la t\u00eate du groupe de distribution, ont cr\u00e9\u00e9 la SIR Inclusio. Elle investit dans la production de logements qu\u2019elle loue ou \u00e0 des gestionnaires publics ou \u00e0 des agences immobili\u00e8res sociales (AIS). Et elle se vend aux investisseurs et aux clients fortun\u00e9s en proposant un investissement \u00absocial\u00bb et rentable, avec des dividendes garantis \u2013 des dividendes qui sont financ\u00e9s par de l\u2019argent public et les locataires sociaux, puisqu\u2019il est ponctionn\u00e9 sur les loyers pay\u00e9s par les habitants et habitantes et les subsides publics qui financent le logement social et les AIS.<\/p>\n M\u00eame si c\u2019est du capitalisme majoritairement \u00abbelge\u00bb, cela n\u2019emp\u00eache pas ces structures de lever des fonds importants sur les march\u00e9s financiers, donc \u00e9galement au-del\u00e0 des fronti\u00e8res nationales. Ce qui veut dire que leurs investissements doivent correspondre aux normes internationales de l\u2019immobilier. Mais quelles sont ces normes?<\/p>\n L\u2019objectif pour les investisseurs et les promoteurs immobiliers, c\u2019est que leur projet se vende ou se loue au plus vite et avec un taux de profit le plus \u00e9lev\u00e9 possible. Pour paraphraser Raquel Rolnik, l\u2019ancienne rapporteuse sp\u00e9ciale de l\u2019Organisation des Nations Unies sur le droit au logement, l\u2019immobilier est vu comme \u00abun garage \u00e0 \u00e9tage\u00bb pour le capital. Cela a des impacts directs sur le type d\u2019immobilier et les lieux o\u00f9 vont agir les investisseurs.<\/p>\n En premier lieu, ils vont vouloir densifier leurs projets, par exemple en privil\u00e9giant la construction de tours, car cela permet d\u2019investir beaucoup de capital et de d\u00e9gager beaucoup de profits \u00e0 la revente ou la location, sur un m\u00eame terrain. Ensuite, comme ce sont des investisseurs qui ont d\u2019importants moyens \u00e0 disposition, ils vont chercher \u00e0 acheter de grandes surfaces en une seule op\u00e9ration, pour y monter de grands projets immobiliers: anciens terrains industriels, friches urbaines, grands complexes \u00e0 reconvertir.<\/p>\n Ensuite, il faut des produits reconnaissables,comparables, pour les investisseurs nationaux et internationaux. C\u2019est le cas des investissements en waterfront, au bord d\u2019un canal, d\u2019un fleuve, dans d\u2019anciens bassins portuaires o\u00f9 sont construits des ensembles d\u2019immeubles de logements dont le march\u00e9 valorise l\u2019emplacement. C\u2019est ce qu\u2019on va retrouver le long du canal \u00e0 Bruxelles, le long de la Sambre \u00e0 Charleroi, le long de l\u2019Escaut dans et autour d\u2019Anvers. Investir autour d\u2019une grande gare, comme les gares du <\/span>Midi \u00e0 Bruxelles, de Gand ou de Li\u00e8ge, est aussi vu comme un bon placement puisque ce sont des n\u0153uds de communication. La proximit\u00e9 d\u2019\u00e9quipements comme de grands mus\u00e9es ou des parcs d\u2019attractions est aussi bien cot\u00e9e. Dernier exemple, les immeubles avec des rooftops, donc des activit\u00e9s en toiture (caf\u00e9s, \u00e9v\u00e9nements, etc.) et de grandes terrasses, connaissent un regain de succ\u00e8s. Sur le format des logements eux-m\u00eames, ces investissements vont privil\u00e9gier les petites unit\u00e9s, les studios et petits appartements, car ils peuvent \u00eatre facilement lou\u00e9s pour les touristes ou accueillir des \u00e9tudiants, des travailleurs expatri\u00e9s, des \u00abjeunes actifs\u00bb, donc un public qui a les moyens de payer. Autant d\u2019\u00e9l\u00e9ments qui agissent comme des \u00abcases \u00e0 cocher\u00bb pour des investisseurs qui regardent les projets de loin, autant d\u2019indices que le projet va bien se vendre. Et qui peuvent expliquer le d\u00e9calage avec les habitants et habitantes des quartiers environnants. Ces projets ne r\u00e9pondent en effet pas \u00e0 des besoins locaux de logement (comme ceux des familles nombreuses avec des revenus limit\u00e9s, par exemple), mais \u00e0 des standards internationaux d\u2019investissements. Ils ne vont pas vendre leurs biens en priorit\u00e9 \u00e0 des (futurs) propri\u00e9taires-occupants \u2013 ou alors un certain \u00absegment\u00bb de population \u2013, mais \u00e0 d\u2019autres investisseurs, qui ach\u00e8tent des lots de logements.<\/p>\n Ce qu\u2019il faut garder \u00e0 l\u2019esprit, c\u2019est que sans marchandisation, il n\u2019y a pas de financiarisation.<\/p><\/blockquote>\n On peut aussi citer l\u2019exemple du fonds d\u2019investissement luxembourgeois Quares Student Housing sp\u00e9cialis\u00e9 dans l\u2019achat de kots \u00e9tudiants, actif dans toute l\u2019Europe. Partout, il va rechercher le m\u00eame mod\u00e8le: de grands projets de construction standardis\u00e9s, \u00e0 proximit\u00e9 des universit\u00e9s. C\u2019est facile \u00e0 identifier, c\u2019est reconnaissable, c\u2019est toujours la m\u00eame recette, c\u2019est de l\u2019industrialisation de l\u2019investissement et de la production immobili\u00e8re. C\u2019est comme cela qu\u2019on peut avoir l\u2019impression de rencontrer le m\u00eame type de projets dans toutes les grandes villes d\u2019Europe et m\u00eame du monde, que ce soit dans l\u2019am\u00e9nagement de l\u2019espace public ou la forme du b\u00e2ti<\/span>8<\/sup><\/a><\/span>. Mais c\u2019est aussi une des raisons de la hausse importante des loyers et du sentiment de d\u00e9possession de nombreux habitants et habitantes des villes, dont certains doivent partir, de gr\u00e9 ou de force.<\/p>\n Les pouvoirs publics ont un r\u00f4le cl\u00e9 \u00e0 plusieurs niveaux face aux acteurs de la financiarisation du logement.<\/p>\n Tout d\u2019abord, ce sont les pouvoirs publics qui fournissent les d\u00e9rogations et permis sans lesquels les promoteurs immobiliers ne peuvent pas construire. La dur\u00e9e d\u2019obtention du permis, et donc tout ce qui peut le ralentir, est un enjeu pour les promoteurs: ils veulent aller vite pour payer le moins longtemps possible les int\u00e9r\u00eats promis \u00e0 ceux \u00e0 qui ils empruntent (banques et investisseurs). C\u2019est pour cela qu\u2019ils insistent tant pour acc\u00e9l\u00e9rer les proc\u00e9dures de permis, pour obtenir des proc\u00e9dures d\u2019exception pour la construction ou la reconversion de grands terrains, qu\u2019ils ex\u00e8crent les voies de recours et de contestation possibles pour les habitants et habitantes. Ces modifications urbanistiques et d\u00e9rogations deviennent la r\u00e8gle dans les villes belges, au d\u00e9triment des int\u00e9r\u00eats et besoins des habitants et habitantes.<\/p>\n Les pouvoirs publics se font les partenaires de cette vision de la ville financiaris\u00e9e \u00e0 chaque fois qu\u2019ils adoptent les crit\u00e8res d\u2019attractivit\u00e9 pris\u00e9s par les investisseurs. Cela se traduit concr\u00e8tement par l\u2019am\u00e9nagement de parcs, de mus\u00e9es ou d\u2019espaces publics non pas pour r\u00e9pondre aux besoins des habitants et habitantes, mais pour les rendre plus attractifs, \u00abcocher les cases\u00bb qui attirent le priv\u00e9. Autant de \u00abstandards\u00bb que les pouvoirs publics adoptent notamment \u00e0 travers la participation au MIPIM, salon international de l\u2019immobilier qui s\u00e9vit \u00e0 Cannes tous les ans et au sein duquel chacune des trois r\u00e9gions belges tient un pavillon. L\u00e0, autorit\u00e9s publiques et acteurs priv\u00e9s se rencontrent, discutent, accordent leurs points de vue sur la ville<\/span>9<\/sup><\/a><\/span>.<\/p>\n Ce sont aussi les pouvoirs publics qui d\u00e9cident ou non de mettre le droit au logement devant le droit \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e \u2013 et notamment la propri\u00e9t\u00e9 lucrative. On ne peut tirer profit d\u2019un investissement dans le logement si le prix des logements est strictement r\u00e9gul\u00e9, \u00e0 l\u2019achat ou \u00e0 la location, si les investissements publics ne cr\u00e9ent pas des hausses des prix empoch\u00e9es par des investisseurs priv\u00e9s, et surtout, si la priorit\u00e9 est donn\u00e9e aux formes collectives de propri\u00e9t\u00e9, notamment le logement social public. En revanche, lorsqu\u2019on peut acheter et revendre librement, y compris de grandes quantit\u00e9s de logements, pratiquer les loyers qu\u2019on veut, et d\u00e9gager de grandes marges de profits sans devoir payer des imp\u00f4ts et des taxes importantes, comme c\u2019est largement le cas aujourd\u2019hui en Belgique, les habitants et habitantes voient leurs conditions de vie lourdement d\u00e9grad\u00e9es. Et lorsqu\u2019ils et elles s\u2019organisent pour rendre effectif leur droit \u00e0 un logement, ce sont les pouvoirs publics qui leur mettent des b\u00e2tons dans les roues, en criminalisant l\u2019occupation de b\u00e2timents vides, en refusant la r\u00e9gularisation des travailleurs et travailleuses sans papiers, en faisant de la contestation des loyers trop chers un parcours impossible, en facilitant l\u2019expulsion des locataires qui font face \u00e0 des loyers trop \u00e9lev\u00e9s, etc.<\/p>\n Maintenant, que peut-on faire contre cette machine qui semble si bien huil\u00e9e et install\u00e9e ?<\/p>\n Du c\u00f4t\u00e9 des pouvoirs publics, le chantier est immense et esquiss\u00e9 par les constats ci-dessus: cesser de donner des gages aux promoteurs et autres investisseurs et int\u00e9r\u00eats financiers qui cherchent \u00e0 tirer profit de nos villes; baisser et r\u00e9guler les loyers; renforcer les droits des locataires face aux propri\u00e9taires, en mati\u00e8re de qualit\u00e9 et d\u2019entretien des logements, de loyer et d\u2019expulsion; lutter contre la concentration de la propri\u00e9t\u00e9; r\u00e9cup\u00e9rer terrains et b\u00e2timents pour les sortir des logiques de march\u00e9; mettre fin aux r\u00e9gimes urbanistiques d\u2019exception; remettre les habitants et habitantes au centre des d\u00e9cisions urbanistiques et d\u2019am\u00e9nagement; repenser les priorit\u00e9s budg\u00e9taires en mati\u00e8re de logement pour donner la priorit\u00e9 au logement social et autres formes de propri\u00e9t\u00e9s collectives non lucratives au d\u00e9triment des aides \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9… Autant de mesures qui am\u00e9lioreront les conditions de vie de la plupart des gens et qui \u00e9loigneront les int\u00e9r\u00eats financiers et leurs projets excluants et standardis\u00e9s. Produire plus de logements priv\u00e9s ne fera pas baisser les prix ni ne r\u00e9pondra aux besoins de la population: les promoteurs et autres investisseurs priv\u00e9s ont besoin que les prix montent. Ils n\u2019investissent que parce que les prix montent et ils les font effectivement monter.<\/p>\n L\u2019immobilier, et les villes en g\u00e9n\u00e9ral, servent d\u2019espaces de placement et d\u2019investissement pour les exc\u00e9dents de capitaux.<\/p><\/blockquote>\n![\"\"](\"https:\/\/lavamedia.be\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/PhotoAline-526x600.png\")
La marchandisation, base de la financiarisation<\/span><\/h2>\n
Des logiques financi\u00e8res qui norment le type de logements produits<\/h2>\n
Quel r\u00f4le pour les pouvoirs publics?<\/h2>\n
Comment r\u00e9sister?<\/h2>\n
![\"\"](\"https:\/\/lavamedia.be\/wp-content\/uploads\/2024\/06\/Lava29-illus-redkitten-TRK011web01_Article-Dsmall.png\")
le logement de la seule sph\u00e8re priv\u00e9e et en faire une question politique, en partant des besoins r\u00e9els exprim\u00e9s par les habitantes et habitants, est la priorit\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"