\n
![\"L\u2019impossible](\"https:\/\/lavamedia.be\/wp-content\/uploads\/2018\/09\/Lava06-illus-redkitten-TRK011web01-05.png\")
<\/p>\nLe logement est un droit fondamental. Sa soumission aux imp\u00e9ratifs de march\u00e9 tend \u00e0 r\u00e9duire fortement son acc\u00e8s aux plus d\u00e9munis.
\n<\/p>\n
Dans le syst\u00e8me de production de l\u2019habitat qui existe en ce d\u00e9but de 21e<\/span>\u00a0si\u00e8cle, le logement est \u00e0 la fois un bien r\u00e9pondant \u00e0 un besoin vital et faisant l\u2019objet d\u2019un droit inscrit dans la constitution, et une marchandise. Sa production est majoritairement laiss\u00e9e \u00e0 des soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es auxquelles on laisse aussi le soin d\u2019en fixer les prix, sur base de leur perception du march\u00e9 du logement. Un march\u00e9 o\u00f9 se rencontrent une demande et une offre, des \u00ab consommateurs \u00bb et des producteurs de logements, dont les int\u00e9r\u00eats sont diam\u00e9tralement oppos\u00e9s. Un march\u00e9 qui, contrairement \u00e0 ce qu\u2019en attend la th\u00e9orie \u00e9conomique n\u00e9oclassique, ne cr\u00e9e pas un \u00e9quilibre, mais une crise perp\u00e9tuelle. Un march\u00e9 qui entretient et amplifie les in\u00e9galit\u00e9s sociales, et dont le fonctionnement g\u00e9n\u00e8re des conditions de vie indignes pour une part croissante de m\u00e9nages. Le cas bruxellois en livre un exemple frappant.<\/p>\n Qu\u2019ils soient \u00ab locatifs \u00bb ou \u00ab acquisitifs \u00bb , en r\u00e9gime capitaliste les logements s\u2019\u00e9changent sur un march\u00e9. Sur le march\u00e9 immobilier, chaque acteur \u2014 individu ou entreprise \u2014 a int\u00e9r\u00eat \u00e0 tirer de son bien ( b\u00e2timent, terrain, logement ) le revenu maximal, que ce soit \u00e0 travers un loyer ou un prix de vente. Lorsqu\u2019il y a mise en concurrence de plusieurs acqu\u00e9reurs ( ou de plusieurs locataires, sur le march\u00e9 locatif), c\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement le candidat le plus offrant, celui dont la solvabilit\u00e9 est la plus \u00e9lev\u00e9e, qui \u00ab emporte \u00bb l\u2019\u00e9change, et le droit d\u2019occuper le logement convoit\u00e9. Il en r\u00e9sulte que, sur un march\u00e9 tendu, les prix pratiqu\u00e9s sont adapt\u00e9s au pouvoir d\u2019achat des acqu\u00e9reurs potentiels ayant la solvabilit\u00e9 la plus \u00e9lev\u00e9e, et sont donc trop \u00e9lev\u00e9s pour les m\u00e9nages dont le pouvoir d\u2019achat est moindre. \u00c0 Bruxelles, le prix des logements a, d\u2019apr\u00e8s les statistiques, doubl\u00e9 entre 2000 et 2010 et continue d\u2019augmenter depuis. Cette augmentation des prix n\u2019est pas li\u00e9e \u00e0 une augmentation g\u00e9n\u00e9rale des revenus de la population \u2014 tant s\u2019en faut ( voir le graphique), mais plut\u00f4t \u00e0 la pr\u00e9sence croissante sur le march\u00e9 d\u2019une fraction de population tr\u00e8s solvable qui concurrence les autres m\u00e9nages pour l\u2019achat et la prise en location des logements.<\/p>\n La R\u00e9gion bruxelloise compte un demi-million de logements, dont environ la moiti\u00e9 sont habit\u00e9s par leur propri\u00e9taire et l\u2019autre moiti\u00e9 par des locataires. Seuls 7 % du stock de logements \u00e9chappent compl\u00e8tement \u00e0 ce fonctionnement concurrentiel : c\u2019est le logement social. Le secteur du logement est donc, en Belgique, r\u00e9gi par les principes de l\u2019\u00e9conomie de march\u00e9. Cela suppose \u2014 m\u00eame si ce n\u2019est jamais dit et que l\u2019existence de tout un arsenal de politiques du logement peut faire penser le contraire \u2014 que c\u2019est au fonctionnement de ce march\u00e9 concurrentiel qu\u2019on laisse le soin d\u2019attribuer les logements aux familles.<\/p>\n \u00c0 Bruxelles le prix des logements a doubl\u00e9 entre 2000 et 2010, et continue d\u2019augmenter depuis.<\/p><\/blockquote>\n La crise du logement n\u2019est pas li\u00e9e \u00e0 une p\u00e9nurie de logements. Il s\u2019agit plut\u00f4t d\u2019une \u00ab crise du logement abordable \u00bb , qui se traduit par une situation o\u00f9, pour de nombreux m\u00e9nages, se loger implique de faire un choix entre se maintenir dans un logement qui ne convient pas ( mal localis\u00e9, inadapt\u00e9, inconfortable ou insalubre), ou consacrer une part trop \u00e9lev\u00e9e de ses revenus aux frais de logement, quitte \u00e0 s\u2019endetter ou \u00e0 renoncer \u00e0 d\u2019autres d\u00e9penses. \u00c0 Bruxelles, une part tr\u00e8s importante des revenus des m\u00e9nages est consacr\u00e9e aux frais de logement, souvent au d\u00e9triment d\u2019autres postes budg\u00e9taires vitaux comme les soins de sant\u00e9<\/span>1<\/sup><\/a><\/span><\/span>\u00a0; l\u2019endettement des m\u00e9nages li\u00e9 aux d\u00e9penses courantes ( logement compris ) est en augmentation<\/span>2<\/sup><\/a><\/span><\/span>.<\/p>\n Par ailleurs un logement sur trois \u00e9tait, d\u00e9j\u00e0 en 2001, consid\u00e9r\u00e9 comme inad\u00e9quat par ses occupants<\/span>3<\/sup><\/a><\/span><\/span>. \u00c0 la m\u00eame \u00e9poque, d\u00e9j\u00e0 quatre enfants sur dix vivaient dans un logement sur-occup\u00e9<\/span><\/span>4<\/sup><\/a><\/span><\/span>. On n\u2019ose imaginer ce qu\u2019il doit en \u00eatre aujourd\u2019hui, apr\u00e8s quinze ann\u00e9es d\u2019augmentation des prix\u2026<\/span><\/p>\n Plusieurs \u00e9l\u00e9ments indiquent qu\u2019il y a de plus en plus, \u00e0 Bruxelles, une demande tr\u00e8s solvable de logements. Il y a une pr\u00e9sence croissante d\u2019\u00e9trangers de l\u2019Union europ\u00e9enne, notamment de France, dont une partie sont des m\u00e9nages \u00e0 haut pouvoir d\u2019achat. Cela expliquerait en partie la hausse de prix des logements existants et stimulerait la production de logements chers. Les chercheurs notent ainsi qu\u2019il y a, depuis la fin des ann\u00e9es 90, une augmentation \u00e0 la fois de la \u00ab production de projets priv\u00e9s de logements destin\u00e9s \u00e0 une client\u00e8le ais\u00e9e ( des cadres d\u2019entreprises expatri\u00e9s, par exemple) \u00bb et une \u00ab demande solvable de jeunes m\u00e9nages des classes moyennes d\u00e9sireux de se fixer en ville\u00a0\u00bb<\/span>5<\/sup><\/a><\/span>.\u00a0Le march\u00e9 n\u2019\u00e9tant pas r\u00e9gul\u00e9, le prix des logements se fixe au niveau qui correspond \u00e0 l\u2019usage le plus profitable, et sur le march\u00e9 du logement, les Bruxellois \u00e0 faibles revenus sont mis en comp\u00e9tition avec ces m\u00e9nages au pouvoir d\u2019achat plus \u00e9lev\u00e9.<\/span><\/p>\n Le d\u00e9ficit de logements abordables est structurel, inscrit dans notre \u00e9conomie de march\u00e9. Et le fonctionnement de ce march\u00e9 est en soi in\u00e9galitaire : les m\u00e9nages ne sont pas log\u00e9s selon leurs besoins mais selon leur pouvoir d\u2019achat. De plus, lorsque les prix augmentent, les in\u00e9galit\u00e9s augmentent entre les locataires et les propri\u00e9taires bailleurs, d\u00e9j\u00e0 surrepr\u00e9sent\u00e9s dans les cat\u00e9gories sociales les plus favoris\u00e9es<\/span>6<\/sup><\/a><\/span>\u00a0<\/span>; pour les m\u00e9nages \u00e0 bas revenu, la possibilit\u00e9 de devenir propri\u00e9taire s\u2019\u00e9loigne aussi de plus en plus.<\/span><\/p>\n \u00c9volution compar\u00e9e du prix des logements et du revenu\u00a0dans la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale ( 1993\u20132014, en \u20ac constant )<\/span> \u00c0 la question \u00ab que faire contre la crise du logement ? \u00bb , la r\u00e9ponse du gouvernement bruxellois, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, a \u00e9t\u00e9 avant tout \u00ab produire plus de logements \u00bb. Le boom d\u00e9mographique a permis \u00e0 toute une s\u00e9rie d\u2019acteurs d\u2019envisager la crise du logement surtout sous l\u2019angle de la p\u00e9nurie et donc \u00e0 chercher les solutions du c\u00f4t\u00e9 de la production. Mais ces logements suppl\u00e9mentaires, qui est cens\u00e9 les produire ? L\u2019option \u00ab produire plus \u00bb a bien s\u00fbr re\u00e7u un accueil tr\u00e8s favorable du secteur priv\u00e9. Les soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es sont en effet les premi\u00e8res concern\u00e9es puisqu\u2019elles produisent, ces derni\u00e8res ann\u00e9es, environ les trois quarts des nouveaux logements<\/span>7<\/sup><\/a><\/span>.<\/span><\/p>\n En r\u00e9gime capitaliste, la production des logements r\u00e9sulte majoritairement de l\u2019activit\u00e9 des firmes de construction ( les \u00ab entrepreneurs \u00bb ), mais ceux-ci ne sont pas propri\u00e9taires du capital investi dans ce processus de production. Cette fonction est celle du \u00ab promoteur immobilier \u00bb. Les promoteurs sont les agents essentiels : ils initient les op\u00e9rations immobili\u00e8res, pr\u00e9financent, rassemblent les capitaux qui vont s\u2019y investir, coordonnent la production, fixent les prix des logements produits ; les plus influents d\u2019entre eux se m\u00ealent aussi de politique de l\u2019habitat et d\u2019urbanisme. Les soci\u00e9t\u00e9s qui remplissent ce r\u00f4le n\u2019exercent pas toutes officiellement ni principalement une activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re. \u00c0 Bruxelles, la majorit\u00e9 des logements sont produits par des soci\u00e9t\u00e9s qui sont \u00e9galement actives dans d\u2019autres secteurs \u00e9conomiques, ou qui l\u2019ont \u00e9t\u00e9. Ainsi se mat\u00e9rialise la circulation des capitaux entre diff\u00e9rentes sph\u00e8res de la production, les capitalistes r\u00e9alisant un arbitrage en fonction des taux de profit respectifs r\u00e9alisables dans ces diff\u00e9rents secteurs. La promotion immobili\u00e8re attire beaucoup d\u2019entreprises venues d\u2019ailleurs, surtout en p\u00e9riode de hausse des prix immobiliers. Les promoteurs immobiliers bruxellois sont issus de toute sorte de secteurs d\u2019activit\u00e9 ( dragage, construction, banque et assurance, consultance financi\u00e8re\u2026) ; ils sont nombreux aussi \u00e0 utiliser ( et r\u00e9tribuer ) du capital \u00e9tranger \u2014 principalement fran\u00e7ais et n\u00e9erlandais<\/span>8<\/sup><\/a><\/span>.<\/p>\n Le promoteur, tr\u00e8s g\u00e9n\u00e9ralement constitu\u00e9 en soci\u00e9t\u00e9, trouve le terrain, rassemble les capitaux, fait construire les logements par un entrepreneur puis les commercialise. Au pr\u00e9alable, il r\u00e9alise un calcul\u00a0\u00ab \u00e0 rebours \u00bb afin d\u2019en \u00e9valuer la faisabilit\u00e9. Le premier \u00e9l\u00e9ment de ce calcul est le prix auquel le promoteur peut esp\u00e9rer vendre les logements. De ce prix qui d\u00e9termine les recettes de l\u2019op\u00e9ration, il d\u00e9duit les co\u00fbts de construction, une s\u00e9rie de frais annexes ( honoraires de l\u2019architecte, frais de raccordement, etc.), ainsi que la marge b\u00e9n\u00e9ficiaire minimum qu\u2019il souhaite r\u00e9aliser, c\u2019est-\u00e0-dire celle qui assure \u00e0 son capital le taux de profit minimal admissible. Le r\u00e9sultat de cette soustraction donne la somme maximale qu\u2019il pourra allouer \u00e0 l\u2019achat du terrain. Le vendeur du terrain vendra au plus offrant, c\u2019est-\u00e0-dire au promoteur qui anticipe le chiffre d\u2019affaires le plus \u00e9lev\u00e9. Cette mise en concurrence et la recherche des marges les plus \u00e9lev\u00e9es ont comme cons\u00e9quence une pression constante \u00e0 la hausse des prix et de la densit\u00e9 ( nombre de m\u00b2 de logements par m\u00b2 de terrain). Cela explique aussi que les promoteurs soient g\u00e9n\u00e9ralement demandeurs de pouvoir produire des logements plus petits et des tours plus hautes que ce que la r\u00e9glementation pr\u00e9voit.<\/p>\n Ce mode de calcul \u00ab \u00e0 l\u2019envers \u00bb traduit le fait que la valeur d\u2019un terrain est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9termin\u00e9e par l\u2019utilisation la plus lucrative qui peut en \u00eatre faite. Cet usage est d\u00e9termin\u00e9 par la division sociale de l\u2019espace, c\u2019est-\u00e0-dire la r\u00e9partition spatiale des diff\u00e9rentes classes sociales dans la ville : dans un quartier cher, habit\u00e9 par une population tr\u00e8s solvable, le prix des terrains est \u00e9lev\u00e9 parce que les logements peuvent \u00eatre vendus plus cher. Les possibilit\u00e9s sont aussi limit\u00e9es par les r\u00e9glementations : les r\u00e8gles urbanistiques ( en particulier la hauteur des b\u00e2timents), et les plans d\u2019affectation du sol qui dessinent une division de l\u2019espace, fonctionnelle cette fois ( ici les bureaux, l\u00e0 les logements). Il y a des fonctions plus valorisables que d\u2019autres : un terrain qui peut \u00eatre affect\u00e9 \u00e0 du bureau se vendra en g\u00e9n\u00e9ral plus cher qu\u2019un terrain r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 d\u2019autres fonctions. Une autorisation de construire plus d\u2019\u00e9tages, un changement d\u2019affectation, se traduiront par des hausses de prix, une plus-value fonci\u00e8re que le propri\u00e9taire pourra r\u00e9cup\u00e9rer. Ainsi, \u00e0 Bruxelles, le dernier PRAS, plan r\u00e9gional d\u2019affectation du sol, a fait le bonheur de quelques sp\u00e9culateurs en transformant en zones de logement des espaces jusque-l\u00e0 r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 des usages industriels. Ce prix des terrains fix\u00e9 au niveau de l\u2019activit\u00e9 potentielle la plus lucrative emp\u00eache d\u2019en faire un usage \u00ab inf\u00e9rieur \u00bb dans la hi\u00e9rarchie : s\u2019il est possible de cr\u00e9er du logement de luxe dans un quartier, le prix du sol s\u2019adaptera \u00e0 cet usage potentiel et rendra l\u2019usage en logement moyen ou populaire financi\u00e8rement impossible.<\/p>\n Ainsi, le promoteur immobilier est l\u2019agent qui, par son activit\u00e9 \u00e9conomique, est sans cesse amen\u00e9 \u00e0 actualiser la division sociale de l\u2019espace urbain. Cette relation est \u00e0 double sens : l\u2019espace urbain, structur\u00e9 et fragment\u00e9 socialement par son histoire, s\u2019impose aux promoteurs et les contraint, \u00e0 travers la g\u00e9ographie des prix immobiliers. M\u00eame si les promoteurs sont des agents essentiels de la reproduction de la division sociale de l\u2019espace, ils le sont \u00e0 travers des processus dont ils sont loin de ma\u00eetriser tous les \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n La crise du logement n\u2019est pas li\u00e9e \u00e0 une p\u00e9nurie de logements,\u00a0il s\u2019agit d\u2019une \u201c crise\u00a0du logement abordable \u201d qui est inscrit dans notre \u00e9conomie de march\u00e9.<\/p><\/blockquote>\n Il d\u00e9coule de tout cela qu\u2019un promoteur, m\u00eame s\u2019il souhaitait produire des logements bon march\u00e9 en r\u00e9duisant sa marge b\u00e9n\u00e9ficiaire au \u00ab minimum vital \u00bb , se trouverait dans l\u2019incapacit\u00e9 de produire sous un certain niveau de prix, vu les co\u00fbts de construction ( d\u00e9j\u00e0 compress\u00e9s au maximum par la mise en concurrence des entrepreneurs ) et les prix des terrains, fix\u00e9s sur la base d\u2019utilisations plus lucratives. Beaucoup de promoteurs et d\u2019observateurs s\u2019accordent \u00e0 dire qu\u2019il est difficile, dans les conditions actuelles \u00e0 Bruxelles, de produire des logements sous la barre des 2 700 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, alors qu\u2019il faudrait, pour que les logements soient accessibles au m\u00e9nage bruxellois moyen, produire \u00e0 1 500 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 maximum. On mesure l\u2019ampleur du probl\u00e8me de l\u2019accessibilit\u00e9 des logements qui, loin d\u2019\u00eatre une crise passag\u00e8re, est inscrit au c\u0153ur de notre syst\u00e8me de production des logements. On mesure \u00e9galement l\u2019ampleur de la \u00ab crise \u00bb encore \u00e0 venir lorsqu\u2019on sait que le gouvernement bruxellois s\u2019en remet avant tout \u00e0 cette production priv\u00e9e pour r\u00e9pondre aux besoins en logement des Bruxellois.<\/p>\n Alors qu\u2019ils produisent d\u00e9j\u00e0 la majorit\u00e9 des logements, le gouvernement r\u00e9gional bruxellois se repose explicitement sur ces acteurs priv\u00e9s pour r\u00e9soudre \u00e0 l\u2019avenir le \u00ab probl\u00e8me du logement \u00bb. La production de logements publics est d\u00e9risoire par rapport aux besoins, et le gouvernement affiche en la mati\u00e8re des ambitions de plus en plus r\u00e9duites<\/span>9<\/sup><\/a><\/span>. De fait, la strat\u00e9gie du gouvernement r\u00e9gional mis en place en 2014 est de s\u2019appuyer avant tout sur la production priv\u00e9e. La question pos\u00e9e par la puissance publique aujourd\u2019hui n\u2019est plus \u00ab comment produire des logements ? \u00bb , mais \u00ab comment stimuler la production de logements par les soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es ? \u00bb Sur les 42 000 logements suppl\u00e9mentaires que le nouveau Plan r\u00e9gional de d\u00e9veloppement durable juge n\u00e9cessaire de produire, il est pr\u00e9vu que 80 % soient produits par le secteur priv\u00e9. Pour le d\u00e9veloppement des nouveaux quartiers sur les grandes r\u00e9serves fonci\u00e8res publiques, le gouvernement a annonc\u00e9 vouloir s\u2019appuyer sur des partenariats avec des soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es<\/span>10<\/sup><\/a><\/span><\/span>. La R\u00e9gion bruxelloise est tr\u00e8s pr\u00e9sente dans les salons immobiliers : le MIPIM \u00e0 Cannes et le Realty \u00e0 Bruxelles, organis\u00e9 par l\u2019UPSI ( le lobby des promoteurs immobiliers). Cette pr\u00e9sence est l\u2019occasion de pr\u00e9senter ( et parfois de vendre ) \u00e0 des investisseurs des projets particuliers et d\u2019associer, de fa\u00e7on plus g\u00e9n\u00e9rale, l\u2019image d\u2019une ville ou d\u2019une partie de ville \u00e0 celle d\u2019une zone ( rentable ) d\u2019investissement immobilier.<\/p>\n Ce syst\u00e8me doublement concurrentiel \u2014 concurrence des promoteurs pour les terrains, concurrence des habitants pour les logements \u2014 g\u00e9n\u00e8re, en soi, mal-logement, discrimination et pauvret\u00e9. Mais ce n\u2019est pas tout, car, si les divisions sociales de la ville sont reproduites ( entre autres ) par l\u2019activit\u00e9 des promoteurs immobiliers, elles peuvent aussi \u00eatre transform\u00e9es par eux. Un promoteur peut en fait, \u00e0 travers une op\u00e9ration immobili\u00e8re, soit se conformer \u00e0 la division sociale existante de l\u2019espace, soit tenter de la transformer plus ou moins radicalement. S\u2019il pr\u00e9voit de produire, sur un terrain, des logements dans la m\u00eame gamme de prix que ceux du quartier environnant, il ne fait que conforter la position du quartier. Si par contre il vise un prix de vente plus \u00e9lev\u00e9, parce qu\u2019il table sur la venue d\u2019une population plus solvable que la population en place, il contribue \u00e0 la transformation de cette division sociale. Les co\u00fbts de production restant pratiquement inchang\u00e9s, il acceptera de payer, pour le terrain, un prix sup\u00e9rieur.<\/p>\n S\u2019il est possible\u00a0de cr\u00e9er du logement de luxe dans un quartier, le prix\u00a0du sol s\u2019adaptera\u00a0\u00e0 cet usage potentiel et rendra l\u2019usage en logement moyen ou populaire financi\u00e8rement impossible<\/p><\/blockquote>\n La diff\u00e9rence entre le prix d\u2019achat d\u2019un terrain conforme \u00e0 la division sociale existante et le prix correspondant \u00e0 un usage \u00ab sup\u00e9rieur \u00bb dans la hi\u00e9rarchie des rentabilit\u00e9s est appel\u00e9e plus-value fonci\u00e8re<\/span>11<\/sup><\/a><\/span>. Une des sources de plus-value fonci\u00e8re est le changement de standing d\u2019un quartier. C\u2019est typiquement le cas lorsque des quartiers populaires sont \u00ab conquis \u00bb par des classes moyennes ou sup\u00e9rieures, avec en parall\u00e8le une augmentation de prix des logements. Cela signifie que la gentrification se fait \u00e0 coups de plus-values fonci\u00e8res et par le truchement du couple vendeur de terrain-promoteur immobilier. Cette plus-value peut \u00eatre tout enti\u00e8re r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e par le propri\u00e9taire s\u2019il est bien inform\u00e9 et s\u2019il parvient \u00e0 faire jouer la concurrence entre acheteurs. Elle peut \u00eatre enti\u00e8rement r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e par le promoteur ou encore partag\u00e9e entre les deux.<\/p>\n La r\u00e9alisation d\u2019une plus-value fonci\u00e8re n\u2019est pas un imp\u00e9ratif pour qu\u2019une op\u00e9ration immobili\u00e8re soit profitable. Les logements peuvent se vendre \u00e0 un prix qui permet, en soi, un profit suffisant, et l\u2019op\u00e9ration \u00eatre rentable sans qu\u2019aucune plus-value fonci\u00e8re ne soit r\u00e9alis\u00e9e ( c\u2019est-\u00e0-dire que le pr\u00e9l\u00e8vement d\u2019une partie de la plus-value r\u00e9alis\u00e9e par les travailleurs du b\u00e2timent suffit \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer un taux de profit acceptable). Mais, si une plus-value fonci\u00e8re, m\u00eame minime, est possible, la rationalit\u00e9 \u00e9conomique impose au promoteur de la r\u00e9aliser. L\u2019\u00e9ventuelle plus-value fonci\u00e8re s\u2019ajoute alors au profit promotionnel \u00ab normal \u00bb. Selon les cas, plus-value fonci\u00e8re et profit promotionnel \u00ab normal \u00bb se combinent dans des proportions diverses pour former le profit total du promoteur. Dans une zone o\u00f9 les logements se vendent \u00e0 un prix ne permettant pas, en soi, un profit suffisant, la plus-value fonci\u00e8re doit, en compensation, \u00eatre importante. Les capitaux n\u2019affluent donc dans les quartiers d\u00e9valoris\u00e9s que lorsque les plus-values fonci\u00e8res r\u00e9alisables y atteignent un certain niveau.<\/p>\n Le promoteur qui, dans son calcul, envisage l\u2019utilisation la plus lucrative du terrain proposera le prix le plus \u00e9lev\u00e9 au vendeur du terrain. Si le vendeur est en mesure de faire jouer la concurrence, c\u2019est en principe \u00e0 ce prix qu\u2019il le vendra. Pour le promoteur qui ach\u00e8te \u00e0 ce prix, cela exclut d\u00e8s lors la possibilit\u00e9 d\u2019une utilisation moins lucrative : ayant achet\u00e9 le terrain \u00e0 ce prix, il est contraint de produire le plus cher possible, le plus dense possible. Ce point est fondamental car c\u2019est ce qui explique que toute \u00e9volution possible ( \u00e9conomiquement, techniquement et l\u00e9galement ) d\u2019une portion de sol urbain vers une utilisation plus rentable aura effectivement lieu. Corollaire : la seule fa\u00e7on de lutter contre la gentrification, c\u2019est de sortir les logements du libre march\u00e9.<\/p>\n Pour les pouvoirs publics, le secteur de la production de logements pr\u00e9sente d\u2019importants enjeux \u00e9conomiques, mais aussi politiques. Le lien, souvent rappel\u00e9, entre les politiques de promotion de la propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019adh\u00e9sion de la population \u00e0 l\u2019\u00e9conomie de march\u00e9 est une autre dimension qui montre l\u2019enjeu politique du secteur. Les d\u00e9clarations politiciennes concernant le logement sont souvent teint\u00e9es d\u2019id\u00e9ologie. Pour prendre un exemple bruxellois parmi d\u2019autres, Guy Vanhengel, ministre des Finances \u00e0 l\u2019\u00e9poque, d\u00e9clarait en 2006<\/span>12<\/sup><\/a><\/span><\/span>\u00a0que \u00ab le fait que le gouvernement fasse l\u2019impossible pour inciter les Bruxellois \u00e0 devenir propri\u00e9taires de leur logement doit \u00eatre une volont\u00e9 partag\u00e9e par tous. C\u2019est une forme de ce que je pourrais appeler \u201c l\u2019incitation au capitalisme populaire \u201d, auquel nous incitons les Bruxellois\u2026 \u00bb<\/p>\n Ainsi, la politique belge de l\u2019habitat est, depuis ses d\u00e9buts, ax\u00e9e sur le soutien \u00e0 la demande de logements ( acquisitifs ) plut\u00f4t que sur l\u2019offre. Les premi\u00e8res mesures prises par le gouvernement, \u00e0 la fin du 19e<\/span>\u00a0si\u00e8cle, avaient d\u00e9j\u00e0 pour but de favoriser l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 pour les travailleurs. Cette option s\u2019opposait \u00e0 la conception de certains socialistes qui d\u00e9fendaient plut\u00f4t la production massive de logements sociaux et d\u2019autres formes de propri\u00e9t\u00e9 collective, qui \u00e9taient accus\u00e9s de vouloir \u00ab concentrer dans les villes et dans des logements-casernes la population ouvri\u00e8re pour raffermir sa conscience de classe\u00a0\u00bb<\/span>13<\/sup><\/a><\/span>. La propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e de masse, promue par les sociaux-chr\u00e9tiens \u00e9tait \u00ab garante, selon [ le gouvernement ], d\u2019une certaine stabilit\u00e9 sociale qui pr\u00e9serve la comp\u00e9titivit\u00e9 des entreprises<\/span>\u00a0\u00bb<\/span>14<\/sup><\/a><\/span> et devait diffuser parmi les travailleurs les bienfaits d\u2019une vie tourn\u00e9e vers de \u00ab saines pr\u00e9occupations familiales \u00bb. La promotion de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e est rest\u00e9e l\u2019option forte de la politique de l\u2019habitat, r\u00e9pandant en m\u00eame temps une conception individualiste de la question de la satisfaction des besoins de logement. Il ne faut pas chercher plus loin l\u2019origine de la fameuse \u00ab brique dans le ventre \u00bb des Belges.<\/span><\/p>\n L\u2019acquisition du logement familial continua d\u2019\u00eatre promue par les pouvoirs publics, durant tout le 20e<\/span>\u00a0si\u00e8cle, aupr\u00e8s des classes moyennes en expansion et d\u2019une partie de la classe ouvri\u00e8re ; il y eut, progressivement, un alignement de la position de tous les grands partis sur la politique d\u00e9fendue au d\u00e9part par les sociaux-chr\u00e9tiens et les lib\u00e9raux. La demande de logements bon march\u00e9, elle, resta non satisfaite m\u00eame lors des booms de construction<\/span>15<\/sup><\/a><\/span><\/span>\u00a0et en d\u00e9pit de la construction de logements sociaux par l\u2019\u00c9tat, qui absorba une partie de cette demande.<\/span><\/p>\n Aujourd\u2019hui, les aides publiques destin\u00e9es \u00e0 faciliter l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 sont diverses. La plus connue, le \u00ab bonus logement \u00bb , est le dispositif gr\u00e2ce auquel, jusqu\u2019en 2015, les personnes qui empruntaient pour acheter un logement pouvaient b\u00e9n\u00e9ficier de d\u00e9ductions fiscales, ce qui repr\u00e9sentait pour l\u2019\u00c9tat un \u00e9norme manque \u00e0 gagner. \u00c0 cela s\u2019ajoutent des d\u00e9penses destin\u00e9es, elles aussi, \u00e0 encourager la propri\u00e9t\u00e9 du logement par les m\u00e9nages : r\u00e9ductions sur les taxes dues lors de l\u2019achat, pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 taux r\u00e9duit, subsides aux promoteurs immobiliers pour la production de logements, primes diverses destin\u00e9es aux propri\u00e9taires. M\u00eame sans compter les d\u00e9penses toujours associ\u00e9es au \u00ab bonus logement \u00bb , en additionnant d\u00e9penses budg\u00e9taires et fiscales, les sommes consacr\u00e9es par les pouvoirs publics au soutien \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 repr\u00e9sentent pour Bruxelles quelque 150 millions d\u2019euros par an<\/span>16<\/sup><\/a><\/span>. Le logement social et l\u2019acc\u00e8s au logement pour les m\u00e9nages \u00e0 bas revenus, pourtant les principales victimes de la hausse des prix, b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un budget inf\u00e9rieur<\/span><\/span>17<\/sup><\/a><\/span><\/span>. Rappelons que le niveau actuel de production de logements sociaux est d\u00e9risoire par rapport aux besoins : 44 000 m\u00e9nages figurent sur la liste d\u2019attente de la soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9gionale de logement social.<\/span><\/p>\nLe march\u00e9 et\u00a0la \u00ab crise perp\u00e9tuelle \u00bb<\/h2>\n
![\"\u00c9volution](\"https:\/\/lavamedia.be\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/Lava06-illus-redkitten-TRK011web01-08.png\")
\n
\nPrix moyen des logements (couleur orange)<\/span>
\nRevenu moyen des Bruxellois(couleur rose)<\/span><\/p>\nUn promoteur immobilier, comment \u00e7a marche ?<\/h2>\n
Plus-values fonci\u00e8res\u00a0et gentrification<\/h2>\n
La politique du logement : de l\u2019huile dans les rouages<\/h2>\n
![\"L\u2019impossible](\"https:\/\/lavamedia.be\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/Lava06-illus-redkitten-TRK011web01-16.png\")
L\u2019existence d\u2019un parc important de logements publics est le seul v\u00e9ritable rempart contre les discriminations au logement dont souffrent, sur le march\u00e9, les populations d\u2019origine immigr\u00e9es, les ch\u00f4meurs, les familles nombreuses, les familles monoparentales. Car, lorsque le march\u00e9 tendu permet aux propri\u00e9taires de choisir \u00e0 qui attribuer leurs logements, aucune loi, aussi bien intentionn\u00e9e soit-elle, ne peut les emp\u00eacher de pratiquer la discrimination \u2014 la loi ne les contraint qu\u2019\u00e0 le faire discr\u00e8tement.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"